{"id":54473,"date":"2017-11-22T10:22:26","date_gmt":"2017-11-22T08:22:26","guid":{"rendered":"https:\/\/tere-tech.com\/balticfinns\/?p=54473"},"modified":"2017-11-22T10:22:26","modified_gmt":"2017-11-22T08:22:26","slug":"pankkien-ihmelaaketta-asuntobuumiin-vanha-laina-ostajalle-huutokaupan-kylkiaisena","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/2017\/11\/22\/pankkien-ihmelaaketta-asuntobuumiin-vanha-laina-ostajalle-huutokaupan-kylkiaisena\/","title":{"rendered":"Pankkien ihmel\u00e4\u00e4kett\u00e4 asuntobuumiin: vanha laina ostajalle huutokaupan kylki\u00e4isen\u00e4"},"content":{"rendered":"
Innovatiivinen uusi tapa j\u00e4rjestell\u00e4 Viron & Tallinnan kiinteist\u00f6lainojen ongelmia<\/strong> on kaikessa hiljaisuudessa tuotu markkinoille: yh\u00e4 useampia Tallinnassa myyt\u00e4vist\u00e4 pakkohuutokaupan kiinteist\u00f6ist\u00e4 kaupataan nettohintaan, jonka sis\u00e4ll\u00e4 siirtyy lainakiinnitys (viroksi ns ”h\u00fcpoteek’) samalla kertaa uudelle omistajalle ilman sen takaisin maksua omistajien vaihtuessa lainkaan. T\u00e4ll\u00e4 tavalla lainoittajat pyrkiv\u00e4t ehk\u00e4isem\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6salkkujen syntymist\u00e4 maksukyvytt\u00f6milt\u00e4 heille. T\u00e4st\u00e4 jutusta l\u00f6yd\u00e4t muutamia esimerkkej\u00e4 malliksi nykymarkkinoilta huutokaupattavista asunnoista eli miten systeemi toimii t\u00e4n\u00e4\u00e4n k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4.<\/div>\n

Luksusneli\u00f6 @Keldrim\u00e4e\u00a0<\/strong>(virallinen koko huudatusilmoitus<\/a>)<\/strong><\/p>\n

\"\"
Kodin pakkohuutokauppaa neli\u00f6lle Keldrim\u00e4ell\u00e4 valtavien myyt\u00e4vien uudistuotantojen keskelt\u00e4<\/figcaption><\/figure>\n

T\u00e4ss\u00e4 kiinteist\u00f6ss\u00e4 huutokaupattavan kiinnitysten yhteisarvo kodille on n 165 000 \u20ac (lainakorkoineen) kun taas asetettu minihuuto on n 34 671 \u20ac. Yhteisarvoa maksettavaksi muodostuu n\u00e4in 199 671 \u20ac, josta siis koko m2-hinnaksi syntyy 1807 \u20ac\/m2. T\u00e4t\u00e4 voi peilata suoraan l\u00e4hi\u00f6ss\u00e4 toteutuneisiin kodin kauppoihin.<\/p>\n

Kun t\u00e4t\u00e4 tilannetta vertaa vertaat huutokauppaa edelt\u00e4neeseen myyntiin sen listanneilta v\u00e4litt\u00e4jilt\u00e4 saat hyv\u00e4n kuvan miten t\u00e4h\u00e4n on tultu. Kodin kauppaa on k\u00e4yty oheisen hinnoittelun mukaan.<\/p>\n

\"\"
Myynnin hintakehitys on venynyt kaus yli sen suosituksistaan isolle kodille<\/figcaption><\/figure>\n

Pyynt\u00f6j\u00e4 on tarkistettu n 10x alasp\u00e4in samalla kun myyntiaika on venynyt n 570 pv kun ihanneaika olisi t\u00e4n\u00e4\u00e4n 184 pv (sin. palkki) eli 3-kertaiseksi. Lopulta on p\u00e4\u00e4dytty n 220 000 \u20ac:n nykyisille avoimille myynti-ilmoitusten tasoille useankin sitke\u00e4n v\u00e4litt\u00e4j\u00e4n kautta. Vaikka talo on melko uusi (vm 2006) & pyynt\u00f6 on n 10% plussalla ostajalle kauppa ei ole sujunut mm ymp\u00e4rist\u00f6n valtavan uudistuotannon puristuksesta johtuen.<\/p>\n

Huutokaupalle asetettu l\u00e4ht\u00f6hinta tarjoaa siis n 55 000 \u20ac:n edun ostajalleen toteutuessaan l\u00e4ht\u00f6hintaan vrt v\u00e4litt\u00e4jien julkiseen myyntiin. Suosituksen markkinahintaan (243 755 \u20ac) n\u00e4hden taas etua syntyy per\u00e4ti n 79 000 \u20ac nettona ko talossa. Arvoa on siis puristettu hyvin aggressiivisesti t\u00e4ss\u00e4 alemmas uuden ostajan & omistajan eduksi. Riskin puolella erottuu mm Keldrim\u00e4en l\u00e4hi\u00f6ss\u00e4 viime kev\u00e4\u00e4st\u00e4 laskeva m2-hinta sek\u00e4 naapuril\u00e4hi\u00f6n Torupillin massiivisesti syksyyn ilmestyneet myym\u00e4tt\u00f6m\u00e4t upouudet kodit.<\/div>\n

Peruskaksio @Kopli (virallinen koko huudatusilmoitus<\/a>)<\/strong><\/p>\n

\"\"
Normaalia kaksiota huutokaupataan Koplista "hypoteekin kera"<\/figcaption><\/figure>\n

Siirtyv\u00e4n kiinnityksen arvo t\u00e4st\u00e4 kodista uudelle ostajalle on n 9201 \u20ac (+ lainakorot) kun asetettu minihuuto on t\u00e4n\u00e4\u00e4n 9150 \u20ac. Yhteishinnaksi maksuun tulee n\u00e4in ollen n 18 351 \u20ac koko kodille mik\u00e4 tuottaa neli\u00f6lt\u00e4 412 \u20ac\/m2. Lis\u00e4ksi, velkaa as.oy:lle on maksamatta n 2239 \u20ac.<\/p>\n

T\u00e4ll\u00e4k\u00e4\u00e4n tasolla myyt\u00e4ess\u00e4 huutokaupan toteutuminen ei ole kuitenkaan itsest\u00e4\u00e4n selvyys juuri Koplissa n\u00e4in\u00e4 aikoina kuten hidas myynnin kehittyminen osoittaa.<\/p>\n

\"\"
Huutokaupan myyntihinnan kehitys<\/figcaption><\/figure>\n

L\u00e4ht\u00f6hintaa on tarkistettu 2x alemmas notaarin huudatuksen kest\u00e4ess\u00e4 samalla kun myyntiaika on nyt reilut 2x (ts 287 pv vs 119 pv) pitempi kuin normaalisti kaupat sulkeutuvat alueella. Vaikka ostajan etua on jo ruhtinaallisesti mukana on kauppa vaan pitkittynyt johtuen mm talon & naapuruston r\u00e4hj\u00e4isest\u00e4 luonteesta.<\/p>\n

T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa huutokaupan l\u00e4ht\u00f6hinta tarjoaa ostajalle hyv\u00e4\u00e4 n 26 500 \u20ac kodin suositukseen n\u00e4hden jos kaupat syntyy nykyiseen pyynt\u00f6hintaan seuraavaksi. Kun kaikki maksut ovat n 20 000 \u20ac, on tarjolla ostajalle siis hyvin aggressiivinen alennus. Koplin alueen suurin riski \/ odotus on sen kehitt\u00e4misen aloittaminen jo paljon puhutun uuden asuinalueen osalta. Muiden l\u00e4hi\u00f6n kodin myyjien tunnelma on seuraava: l\u00e4hi\u00f6n hintatrendi on enn\u00e4tyksellisesti noussut vuoden aikana samalla kun alkusyksy on viilent\u00e4nyt m2-pyynt\u00f6j\u00e4 kun nyt uusi ratikkalinja Kopliin saatiin valmiiksi & avatuksi.<\/div>\n

Kiinteist\u00f6kasinon karavaani kulkee<\/strong><\/p>\n

T\u00e4ll\u00e4 markkinaj\u00e4rjestelyll\u00e4 – siirt\u00e4\u00e4 lainakiinnitys omistajalta toiselle – on suorat vaikutukset mm Tallinnan kuumana k\u00e4yv\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6bisnekseen: kun uusia omistajia yh\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 lailla l\u00f6ytyy ongelmallisten tilalle, niin koko lainasalkun yhteenlaskettu arvo jatkaa astetta pidemp\u00e4\u00e4n turpoamistaan kaupungissa. T\u00e4m\u00e4h\u00e4n on rahoittajien intressi & valinta tietyille kodeille, josta jokainen voi veikata itse miten pitk\u00e4\u00e4n t\u00e4t\u00e4 kierr\u00e4tyst\u00e4 voidaan jatkaa markkinoilla ennen kuin lopulta joudutaan supistamaan lainakantaa + lunastamaan lainoittajille itse fyysisi\u00e4 kiinteist\u00f6j\u00e4.<\/p>\n

T\u00e4llaiset halvat pakkohuutokaupat ovat nyt vuoden sis\u00e4ll\u00e4 nousseet esiin lis\u00e4\u00e4 eli niiden m\u00e4\u00e4ri\u00e4 kannattaa seurata Tallinnassa varmasti.<\/p>\n

Turvallista vai ei?<\/strong><\/p>\n

Onko ostajalla sitten mit\u00e4\u00e4n riski\u00e4 saadessaan\u00a0 nimiins\u00e4 vanhan lainakiinnityksen entiselt\u00e4 omistajalta? Periaatteessa ei kun huutokaupan j\u00e4rjest\u00e4\u00e4 laillistettu notaari, joka on kaikki velvoitteet tarkistanut & joutuu ne kertomaan myynti-ilmoituksessaan tarkasti virkaansa hoitaen.<\/p>\n

Kuitenkin, ostajana kannattaa tarkistaa kahteenkin kertaan huutokaupasta siirtyv\u00e4n maksettavan hinnan koko arvo (= voittajan huuto + lainakiinnitykseen kirjattu arvo ko hetken\u00e4 + muut velat).<\/p>\n

Ne syyt miksi maksuvaikeuksiin on jouduttu voivat johtua toki markkina-arvon tippumisesta ko alueella, jonka vuoksi nykyomistajalta onkin oma maksuvalmius lis\u00e4t\u00e4 kysytty\u00e4 lainan lis\u00e4takauksia\u00a0 pankille loppunut kesken. T\u00e4llainenkaan kauppa ei ole kovin kannattava, eih\u00e4n?<\/p>\n

Markkinatiedot tarjoaa<\/strong><\/p>\n
\"\"
Suositushintalaskurin avaus Kalamajaan<\/figcaption><\/figure>\n

Kotiselain auttaa sinua jopa talokohtaisesti tarkistamaan arvioidun markkina-arvon sen kodeille helposti pienen laskurin kautta niin, ett\u00e4 huutokauppojen etu paljastuu nopeasti. L\u00f6yd\u00e4t sen avulla sek\u00e4 l\u00e4hi\u00f6n hintatrendit ett\u00e4 talokohtaisen kodin hinnan myyj\u00e4n & ostajan silmin katsottuna juuri nykymarkkinaa peilaten.
<\/span><\/a><\/td><\/tr><\/table>
\n \n \n <\/span> \n info@tere-tech.com\n <\/a>\n <\/b>\n<\/div>\n<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Innovatiivinen uusi tapa j\u00e4rjestell\u00e4 Viron & Tallinnan kiinteist\u00f6lainojen ongelmia on kaikessa hiljaisuudessa tuotu markkinoille: yh\u00e4 useampia Tallinnassa myyt\u00e4vist\u00e4 pakkohuutokaupan kiinteist\u00f6ist\u00e4 kaupataan nettohintaan, jonka sis\u00e4ll\u00e4 siirtyy lainakiinnitys (viroksi ns ”h\u00fcpoteek’) samalla kertaa uudelle omistajalle ilman sen takaisin maksua omistajien vaihtuessa lainkaan. T\u00e4ll\u00e4 tavalla lainoittajat pyrkiv\u00e4t ehk\u00e4isem\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6salkkujen syntymist\u00e4 maksukyvytt\u00f6milt\u00e4 heille. T\u00e4st\u00e4 jutusta l\u00f6yd\u00e4t muutamia esimerkkej\u00e4 malliksi … Lue lis\u00e4\u00e4<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[5,31],"tags":[47,51,112,117,296,302,394],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/54473"}],"collection":[{"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=54473"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/54473\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=54473"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=54473"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=54473"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}