{"id":60634,"date":"2018-12-20T15:08:42","date_gmt":"2018-12-20T13:08:42","guid":{"rendered":"https:\/\/tere-tech.com\/balticfinns\/?p=60634"},"modified":"2018-12-20T15:08:42","modified_gmt":"2018-12-20T13:08:42","slug":"uusien-kotien-ilotulitusta-joulumarkkinoille-hoo-hoo-hoo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/2018\/12\/20\/uusien-kotien-ilotulitusta-joulumarkkinoille-hoo-hoo-hoo\/","title":{"rendered":"Uusien kotien ilotulitusta joulumarkkinoille – hoo, hoo, hoo !"},"content":{"rendered":"
Viime viikko rikkoi kaikki aiemmat enn\u00e4tykset uusien kotien tulitettua monet sen lis\u00e4raketit kerralla markkinoille<\/strong> valaisten Tallinnan taivaan kannen kerralla upealla n +30 miljoonalla uusia myym\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 koteja<\/span><\/strong>, jotka ovat nyt sitten ”toivoa t\u00e4ynn\u00e4” listattu pyhien ajan & ensi vuoden puolelle esiin. T\u00e4st\u00e4 tarinasta n\u00e4et miss\u00e4 & miten kaikki t\u00e4m\u00e4 oikein tapahtui ja ehk\u00e4 v\u00e4h\u00e4n my\u00f6s mihin kaikki voi johtaa.<\/div>\n

T\u00e4m\u00e4 ihme tapahtui siis viime viikolla kun Tallinnan kotimarkkinoiden ilotulitus p\u00e4\u00e4si kunnolla vauhtiin: kolmelle suuralueelle ilmestyi jo uutta vuotta enteillen valtavat varannot lis\u00e4\u00e4 myym\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 uusia koteja.<\/p>\n

\"\"
Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Haabersti r\u00e4iskyttiv\u00e4t uusia kotejaan markkinoille eniten ja rikkoivat enn\u00e4tyksi\u00e4\u00e4n 12\/2018<\/figcaption><\/figure>\n

Uusia koteja myynnist\u00e4 jo puolet<\/h3>\n

Joulun iloinen punainen<\/strong><\/span> \/ oranssi<\/strong> <\/span>on nyt viikkojen muotiv\u00e4rit ainakin jos puhutaan uusista kodeista. Seuraava konservatiivinen arvio myynnin tilanteesta kertoo hyvin miten paljon vuosien 2017 – 2020 myym\u00e4tt\u00f6m\u00e4t varastot kartuttavat nyt muuttuneiden kaupunginosien tilannetta.<\/p>\n

\"\"
Haaberstin ja Kesklinn:n alueilla p\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4n jo yli 50%<\/span><\/strong> uusien tarjonnassa (punertavat lohkot) samalla kun Pohja-Tallinn laahaa viel\u00e4 ”vain” 45%<\/span><\/strong> v\u00e4h\u00e4n j\u00e4ljess\u00e4 kahdesta muusta<\/figcaption><\/figure>\n

Myynnin tilanne n\u00e4ille on sik\u00e4li my\u00f6s mielenkiintoinen, ett\u00e4 vaikka prosenttiluvut tuntuvat suurilta niin ne eiv\u00e4t oikein viel\u00e4 innosta & sytyt\u00e4 monia – puhutaan siis euroista suoraan.<\/p>\n

Ihan konkreettisesti keskustan 52% koko sen markkinasta tarkoittaa ainakin\u00a0570 kpl ihan uutta odottavaa kotia eli n 129 miljoonaa euroa<\/span><\/em> sen paikallisen markkinan koko arvosta pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n keskustan alueelle.<\/div>\n
<\/div>\n
Tyypillisesti keskustan paikallinen kuukauden koko liikevaihto on py\u00f6rinyt viime aikoina vahvimmin 20 -25 miljoonan euron rajoissa. Myyt\u00e4v\u00e4\u00e4 pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n uusista riitt\u00e4isi siis ainakin kuudeksi kuukaudeksi. Toki kuukauden vaihdosta suurin osa kohdistuu halvempiin vanhoihin koteihin normaalisti eli k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 t\u00e4m\u00e4n varannon voi 3x eli puhutaan helposti varovastikin jo 18\u00a0 kk:n puskurista tulevaisuuteen nyky\u00e4\u00e4n. Myyt\u00e4v\u00e4\u00e4 siis todellakin riitt\u00e4\u00e4 jatkoon.<\/div>\n

Onko paljon stressi\u00e4 jo<\/h3>\n

Tietysti t\u00e4llainen laaja r\u00e4iskiminen kehitt\u00e4jien uusia koteja markkinoille vaikuttaa myyjien tunnelmiin varsinkin jos se kauppa & myynti ei suju kovin odotetusti en\u00e4\u00e4 omalta kohdalta. Vaan miten paljon on stressi\u00e4 ja miten sit\u00e4 mitata?<\/p>\n

Yksi varsin hyv\u00e4 tapa lukea markkinaa on verrata uusien ja vanhojen myyjien hinnoitteluja toisiinsa. On varsin sopiva tapa laskea marginaaleja viimeisimm\u00e4n havaitun toteutumahinnan suhteen molemmille ryhmille ja verrata niit\u00e4 toisiinsa. Kun marginaali on positiivinen hinnoittelevat myyj\u00e4t lis\u00e4toivetta & -arvoa viime aikojen todettuun hintaan tai p\u00e4invastoin.<\/p>\n

T\u00e4ss\u00e4 marginaalien vertailussa sen johtajat n\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t v\u00e4h\u00e4n erilaisilta kuin aiemmin.<\/p>\n

\"\"
Vanhojen kotien myyj\u00e4t ovat nyt pessimistej\u00e4 Pohja-Tallinnassa ja Haaberstissa kun keskustassa usko yh\u00e4 jatkuu (vrt vihre\u00e4t palkit)<\/figcaption><\/figure>\n
Mit\u00e4 suuremmaksi koko kupla kehittyy Tallinnassa, sit\u00e4\u00a0 suuremmaksi my\u00f6s kuvan keltaiset pallot paisuvat erityisesti vilkkaan rakentamisen alueilla.<\/div>\n

Kesklinn:ssa siis on t\u00e4n\u00e4\u00e4n noin 705 \u20ac\/m2 ero uusien ja vanhojen kotien kesken. Ts kun alueen markkinahinta on 2742 \u20ac\/m2 niin ovat vanhojen kotien kauppiaat (+198 \u20ac) myyntilaidalla 2940 \u20ac\/m2 tasolla. Vastaavat luvut Pohja-Tallinnasta: 2250 \u20ac\/m2 (- 212 \u20ac) = 2038 \u20ac\/m2. Eri alueilla on nyt aika huikeita arvostusten eroja selv\u00e4stikin samaan aikaan olemassa.<\/p>\n

Hintapainetta ja stressi\u00e4 on paljon enemm\u00e4n noissa alemman keskihinnan kaupunginosissa nyky\u00e4\u00e4n.<\/div>\n

N\u00e4in markkinoilla menee<\/h3>\n

Paljon puhutaan & kirjoitetaan siit\u00e4 pystyyk\u00f6 Tallinnan jatkuva nettomuutto sis\u00e4\u00e4n & palkkojen ns ”nousu” kompensoimaan rakentamisen & hintojen nousun kest\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla asukkailleen.<\/p>\n

T\u00e4ss\u00e4 siis ihan konkreettista realismia miss\u00e4 nyt menn\u00e4\u00e4n vastapainoksi ”uutisille” uudistuotannon tilasta.<\/p>\n

Oheisesta kuvasta n\u00e4et havaittujen myyntiaikojen jakautuman kaikkien uudistuotannon julkisille myynneille.<\/p>\n

<\/div>\n
\"\"
Markkinoinnin kesto pitenee kun myyntipyynt\u00f6j\u00e4 nostetaan & ihanneajasta (vaaka viiva<\/span>) my\u00f6h\u00e4styy (punainen alue<\/span>) yh\u00e4 useampi<\/figcaption><\/figure>\n

Kuvaan on merkitty m2-keskihinta \/ pyynt\u00f6 myyjilt\u00e4 sek\u00e4 punaisella<\/strong> varjostettu jo<\/span>\u00a0ihanneaikansa ylitt\u00e4neet<\/strong>\u00a0myyt\u00e4v\u00e4t uudet kodit<\/span>\u00a0koko massasta.\u00a0Oranssilla ihan oikealta<\/span> l\u00f6ytyy jopa ns ”mission impossible<\/em>” osuudet eli k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 myynneiss\u00e4\u00e4n ep\u00e4onnistuneet kotien osuudet miss\u00e4 listaukset kest\u00e4v\u00e4t jo vuosia ilman oikeaa tulosta.<\/p>\n

T\u00e4st\u00e4 kuvasta voi p\u00e4\u00e4tell\u00e4 monia hyvi\u00e4 asioita, mutta t\u00e4rkein on ett\u00e4 Kesklinn:n nykyiset korkeimmat m2-pyynn\u00f6t ovat johtaneet uusien kotien yh\u00e4 pidemp\u00e4\u00e4n markkinointiin & siell\u00e4 pysymiseen seuraavasti:<\/p>\n