![\"\"](\"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/housefolio.png\")
<\/figure><\/div>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n\n\n\nKoteja <\/strong>tankaten<\/p>\n\n\n\n Moni sijoittaja p\u00e4hk\u00e4ilee ostoliipaisimen kanssa<\/strong> ja syyst\u00e4kin: peliss\u00e4 kun on usein vivutettuna omaa velkaa reilusti ja ei olisi mukavaa, jos asuntokauppa johtaakin ei kovinkaan ep\u00e4toivottuun lopputulokseen. Siksi t\u00e4ss\u00e4 katselmuksessa k\u00e4ymme l\u00e4pi systemaattisesti miten tunnistaa markkinoiden & alueiden paikalliset max-rajat Tallinnasta, joissa lyhyemm\u00e4n horisontin kauppoja kannattaa edes vakavammin harkita.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n Tallinnassa eri alueilla & kaupunginosilla on selv\u00e4sti erilainen myyntiprofiili ja rooli markkinoilla. T\u00e4ss\u00e4 vertailemme kahta vastakkaista isoa myyntialuetta toisiinsa: kalleinta Kesklinn :aa ja halvinta Lasnam\u00e4e:n aluetta. K\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 samoja perusfaktoja n\u00e4et miten erilaisiin lopputuloksiin p\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4oman parhaan tuoton kannalta.<\/p>\n\n\n\n On aika loogista olettaa, ett\u00e4 sulkeutuneet myyntiportaalien kaupat ovat parhaimpia vinkkej\u00e4 juuri siit\u00e4 miten kauppa alueella oikeasti k\u00e4y ja mill\u00e4 ehdoin. Siksi t\u00e4t\u00e4 ryhm\u00e4\u00e4 kannattaa k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 viiteryhm\u00e4n\u00e4 kun isompia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 omista ostoistaan harkitsee.<\/p>\n\n\n\n Seuraava kysymys on mik\u00e4 menee kaupaksi ja mill\u00e4 hintaa. Kaksi t\u00e4rkeint\u00e4 tekij\u00e4\u00e4 ajureina ovat varmastikin hinta & koko keskim\u00e4\u00e4rin valituilla alueilla. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen perusteina ovat usein my\u00f6s myynnin kesto & kannattavuus ostajalle \/ sijoittajalle. Ohessa ovat t\u00e4m\u00e4n kirjoitushetken tilanteet juurikin Kesklinn:sta ja Lasnam\u00e4elt\u00e4 n\u00e4ille seikoille.<\/p>\n\n\n\n Keskustan listoilta poistuneissa<\/strong> myynneiss\u00e4 pyynt\u00f6jen keskihinta oli viimeksi 200 580 \u20ac\/koti samalla kun suurin osa (20 kpl) sen kaikista suljetuista (34 kpl) myynneist\u00e4 asettui t\u00e4m\u00e4n rajan alapuolelle. Alueen haamurajaksi asettuu n\u00e4in n <\/em>200 000 \u20ac<\/em> <\/strong>mik\u00e4 sijoittajan pit\u00e4\u00e4 asettaa hintakatokseen kun pyrkii hyv\u00e4\u00e4n mahdollisuuteen edelleen myyd\u00e4 kotia eteenp\u00e4in.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n Lasnam\u00e4en <\/strong>jo pidemmilt\u00e4 suljettujen listoilta n\u00e4kyi, ett\u00e4 keskihinta asettui t\u00e4\u00e4ll\u00e4 132 850 \u20ac\/koti. Sen suljetuista kodeista (69 kpl) my\u00f6skin suurin osa (48 kpl) jo asettui t\u00e4m\u00e4n keskiarvon alapuolelle. Halvimman alueen max haamurajaksi l\u00f6ytyy n\u00e4in n 133 000 \u20ac<\/strong>, mit\u00e4 korkeammalta ei ole kovin j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 k\u00e4yd\u00e4 mit\u00e4\u00e4n lyhyemp\u00e4\u00e4 kiinteist\u00f6kauppaa lainkaan t\u00e4lt\u00e4 alueelta.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n Se on vaan ep\u00e4viisasta ostaa kolmio alueelta, jossa kaksiot & yksi\u00f6t menev\u00e4t parhaiten kaupaksi sijoitusta varten. T\u00e4st\u00e4 syyst\u00e4 se oikean huonem\u00e4\u00e4r\u00e4n valinta on yksi t\u00e4rkeimmist\u00e4 tekij\u00f6ist\u00e4 kun haluaa tienata & varmistaa arvonnousua suhteessa hyv\u00e4\u00e4n kysynt\u00e4\u00e4n parhaiten ennen vuokrasuhteen p\u00e4\u00e4tt\u00e4mist\u00e4 sijoitukselle.<\/p>\n\n\n\n Keskustassa <\/strong>sen sulkeutuneiden myyntien keskiarvo huoneiden m\u00e4\u00e4r\u00e4ss\u00e4 oli nyt 2,2 H\/koti. Toisin sanoen, johtuen Tallinnan korkeimmista hinnoista ovat keskustassa halutuimpia vain yksi\u00f6t ja kaksiot, joilla on varmempaa kysynt\u00e4\u00e4 l\u00e4hitulevaisuudessakin. Sijoittajan maksimina <\/em><\/strong>Kesklinn:ssa siis kannattaakin katsella l\u00e4hinn\u00e4 kaksioita<\/strong><\/em>.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n Lasnam\u00e4ell\u00e4<\/strong> toisaalta n\u00e4kyy nyky\u00e4\u00e4n keskiarvona myynneiss\u00e4 n 2,6 H\/koti. T\u00e4m\u00e4h\u00e4n tarkoittaa sit\u00e4, ett\u00e4 halvempi alueen yleinen hintataso liikuttelee ketter\u00e4mmin nyt jo kolmioitakin aivan pienempien asuntojen lis\u00e4ksi. Lasnam\u00e4ell\u00e4 hyvi\u00e4 tuottavampia kauppoja saattaa synty\u00e4 my\u00f6s siis sen kolmioiden <\/strong>avulla<\/em>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n Myynnin koko kesto<\/strong> kertoo aika laillakin miten myyj\u00e4t odotuksissaan suhtautuvat<\/em> kun myynti ei ns ”ved\u00e4”. T\u00e4t\u00e4 sijoittajalle hyvin t\u00e4rke\u00e4\u00e4 tekij\u00e4\u00e4 kannattaa l\u00e4hesty\u00e4 tehokkaimmin vertaamalla keskim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 kestoa alueella siell\u00e4 vallitsevaan odotukseen juuri \u00e4sken sulkeutuneiden myyntien & asuntojen kohdalla. Mit\u00e4 suurempi on erotus – sit\u00e4 pidemp\u00e4\u00e4n myyj\u00e4t ovat p\u00e4\u00e4tt\u00e4neet pysy\u00e4 markkinoilla vaikka odotusarvo onkin jo ylitetty.<\/p>\n\n\n\n Keskustasta <\/strong>n\u00e4hd\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 odotettu myynnin kesto on n 120 pv \/ 4 kk<\/strong><\/em> nyky\u00e4\u00e4n. Sen sulkeutuvien myyntien markkinoilla my\u00f6h\u00e4ss\u00e4 ollaan kuitenkin usein n 7,5 pv ts noin viikon verran. Ylityksen t\u00e4ss\u00e4 salli jopa 66% sen myyjist\u00e4 aivan \u00e4skett\u00e4in. N\u00e4in ollen, sijoittajan kannattaa eniten fokusoitua alueella juurikin myynteihin, jotka asettuvat >127 pv:n<\/strong> rajan kohdalle<\/em> miss\u00e4 mahdollisuudet saada kauppa my\u00f6s suljettua on parhaiten olemassa.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n Lasnam\u00e4ell\u00e4 <\/strong>on ideaalinen kesto samaa luokkaa<\/em> n 114 pv<\/strong> viime aikoina, mutta toisaalta toteutuneissa listauksissa myyj\u00e4t ovat odottaneet jopa 16 pv t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen kunnes myynti loppuu julkisesti. Ylityksen sallii vain 33% aktiivisista myyjist\u00e4, mutta kauppojen tempo m\u00e4\u00e4riss\u00e4 on 2x keskustaa isompi katsaushetkell\u00e4. Loppujen lopuksi, p\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4n lukuun 130 pv<\/strong> ts alueella on myyntiajan suhteen hyvin samat odotukset keskim\u00e4\u00e4rin kuin keskustassakin<\/em> myynnin p\u00e4\u00e4tt\u00e4misest\u00e4.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n Hyv\u00e4 sijoitusasunto<\/strong> on kannattava heti sen p\u00e4iv\u00e4st\u00e4 nro 1 alkaen ostajalle<\/em> ja alkaa tuottaa arvonnousua tulevina kuukausina mukavasti. Siksi kannattavuuden arviointi kannattaa tehd\u00e4 huolella ennen kuin mihink\u00e4\u00e4n sitoutuu. Eniten kannattavuuteen vaikuttaa sijainti ts alueen valinta + l\u00e4hi\u00f6 on kriittist\u00e4 jotta voit turvallisesti edet\u00e4 ostoprojektissa.<\/p>\n\n\n\n Kesklinn <\/strong>:ssa myyj\u00e4t sulkivat listauksiaan keskim\u00e4\u00e4rin n +25 100 \u20ac arvioidulla voitolla<\/strong><\/em> vrt k\u00e4yp\u00e4\u00e4n hinta-arvioon, joista noin 23% (ts 8\/34 kpl) sulki myyntej\u00e4 ostajan hyv\u00e4ksi alle arvioidun markkina-arvon. My\u00f6s on niin, ett\u00e4 n 3\/4 myyjist\u00e4 suostuu t\u00e4\u00e4ll\u00e4 pyynn\u00f6n alennukseen ennen kaupan sulkemista julkisista listauksista. Sijoittajan kannattaakin suhtautua hyv\u00e4n diilin hyv\u00e4ksymiseen realistisesti: noin 1\/4 :sta voi osua kohdalleen myyj\u00e4n kanssa neuvoteltaessa ja tingitt\u00e4ess\u00e4 Tallinnan kalleimmassa arvokeskustassa.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n Lasnam\u00e4ell\u00e4 <\/strong>vastaavasti myyj\u00e4t hakivat noin +20 000 \u20ac tuottoa<\/strong><\/em> \/ suljettu listautunut myynti. N\u00e4ist\u00e4 ostajan hyv\u00e4ksi k\u00e4\u00e4ntyi vain 16% (ts 11\/69 kpl) myynneist\u00e4, joissa markkina-arvo tn alittui kodille. Vain 1\/3 myyjist\u00e4 on alentanut hintojaan ennen myynnin lopettamista. T\u00e4m\u00e4 tarkoittaa suomeksi sit\u00e4, ett\u00e4 sijoittajalla on t\u00e4ll\u00e4 alueella pienemm\u00e4t mahdollisuudet en\u00e4\u00e4 tinki\u00e4 alemmaksi jo ennest\u00e4\u00e4n halvimmaksi hinnoitellussa ymp\u00e4rist\u00f6ss\u00e4 kodin pyynt\u00f6j\u00e4 keskim\u00e4\u00e4rin: tarjouksen hyv\u00e4ksyminen & kaupan teko voi en\u00e4\u00e4 tapahtua n 1\/6 :sta tehdyist\u00e4 sitovista tarjouksista kun alle markkina-arvon menn\u00e4\u00e4n.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n Huom<\/strong>: ostajan kannattavuuden arvio perustuu edell\u00e4 sek\u00e4 myyntiymp\u00e4rist\u00f6n paikalliseen tilanteeseen ett\u00e4 myyt\u00e4v\u00e4n kodin & talon ominaisuuksiin. T\u00e4m\u00e4 laskentametodi on osa kotiselaimen ominaisuuksia tilaajille.<\/p>\n\n\n\n Kuten t\u00e4st\u00e4 jo kerrotusta n\u00e4kyy: kahdella isolla \u00e4\u00e4rilaidalla ja hyvin likvideill\u00e4 myyntialueilla on aika isoja eroja niiden myynnin dynamiikassa, joita sijoittaja voi my\u00f6s mukavasti hy\u00f6dynt\u00e4\u00e4 tuntiessaan paikallisen markkinan kunnolla.<\/p>\n\n\n\n Luvut kuitenkin ratkaisevat<\/em> kun omaa tuotto-odotusta ynn\u00e4\u00e4t yhteen. <\/p>\n\n\n\n Lopputulema t\u00e4n\u00e4\u00e4n on se, ett\u00e4 melkein puolet pienemm\u00e4ll\u00e4 ostop\u00e4\u00e4omalla voi ansaita hivenen paremman tuoton halvimmalta Tallinnan alueelta<\/mark><\/strong> kun vaan suostuu hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4n tn sille, ett\u00e4 vain harvempi huolella valmisteltukin tarjous alueella lopulta menee l\u00e4pi – jos tinkimiseen markkina-arviosta p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 edes ryhty\u00e4.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Oheiset kuvat t\u00e4ss\u00e4 tarinassa on talletettu suoraan kotiselaimen <\/strong>kaikkia markkinamuutoksia automaattisesti seuraavista <\/em>\u00e4lytaulukoista<\/em> <\/strong>sen suljettujen ilmoitusten osastolta.<\/p>\n\n\n\n Vastaavia vertailukuvia interaktiivisina avautuvina graafeina l\u00f6yd\u00e4t my\u00f6s hintamuutoksista, \u20ac\/m2-hintapyynn\u00f6ist\u00e4, m2-asuntokoosta, asunnon \/ talon kerroksista sek\u00e4 talon rakennusvuosista yht\u00e4 k\u00e4tev\u00e4sti.<\/p>\n\n\n\n N\u00e4m\u00e4 tiedot ovat saatavilla samalla lailla my\u00f6s kaikista Tallinnan kaupunginosista (8 kpl) ja markkinap\u00e4ivitykset dataan tapahtuvat & n\u00e4kyv\u00e4t aina kerran viikossa.<\/p>\n\n\n\n Kannattaa kokeilla pikku kk-tilausta kun kodin hankinta kiinnostaa !<\/strong><\/p>\n\n\nTunne markkinat & toimi fiksummin<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Hae sulkeutuneet kaupat & listaukset<\/h3>\n\n\n\n
Myynti- & pyynt\u00f6hinnat<\/h4>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/Prices-of-Sellers-@Kesklinn-Closed-Sales.png\")
<\/a><\/a><\/figure>\n\n\n\n—<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Kodin oikea koko<\/h4>\n\n\n\n
<\/a><\/figure>\n\n\n\n<\/a><\/figure>\n\n\n\n—<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Myynnin kesto<\/h4>\n\n\n\n
<\/a><\/figure>\n\n\n\n<\/a><\/figure>\n\n\n\n—<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Ostajan kannattavuus<\/h4>\n\n\n\n
<\/a><\/figure>\n\n\n\n<\/a><\/figure>\n\n\n\nMik\u00e4 siis kannattaa & mik\u00e4 ei<\/h2>\n\n\n\n
Vertailut tarjoaa<\/h2>\n\n\n\n