{"id":85115,"date":"2022-12-09T09:48:00","date_gmt":"2022-12-09T07:48:00","guid":{"rendered":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/?p=85115"},"modified":"2022-12-11T12:43:13","modified_gmt":"2022-12-11T10:43:13","slug":"viivastymismittarit-parantavat-asuntokaupan-tehokkuutta-kiertoa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tere-tech.eu\/balticfinns\/index.php\/2022\/12\/09\/viivastymismittarit-parantavat-asuntokaupan-tehokkuutta-kiertoa\/","title":{"rendered":"Viiv\u00e4stymismittarit parantavat asuntokaupan tehokkuutta & kiertoa"},"content":{"rendered":"\n

Lamapuheiden my\u00f6t\u00e4<\/strong> korostuu asuntokaupassa tilanteeseen sopiva hinnoittelu<\/strong> sek\u00e4 oman inventaarion tehokas hallinta uustuotannon kehitt\u00e4jille<\/strong>. Onneksi t\u00e4h\u00e4n on ratkaisuja jo olemassa mm automatisoimalla viiv\u00e4stymisen seurantaa markkinaportaaleissa. Malliksi k\u00e4ymme t\u00e4ss\u00e4 l\u00e4pi milt\u00e4 voidaan todeta markkinan viiv\u00e4stymisest\u00e4 koko Tallinnasta sek\u00e4 muutamasta sen kiinnostavimmasta asuinalueesta yh\u00e4 parempia & nopeita automaattisia mittareita k\u00e4ytt\u00e4en.<\/p>\n\n\n\n

Kuvittele, ett\u00e4 jokainen myynti markkinoilla olisi kuutio (ts ”cubicle”) jota aina seuraisi kello kun sen m\u00e4\u00e4r\u00e4aika on umpeutunut… T\u00e4ll\u00f6in markkinatilanne vaikkapa kaupungin keskustassa voi n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 vaikka seuraavalta n\u00e4in\u00e4 aikoina.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Keskustan markkinatilanne viiv\u00e4stymiskellojensa kera<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

T\u00e4st\u00e4 on hyvin helppo laskea ja tulostaa viiv\u00e4styneiden m\u00e4\u00e4r\u00e4t ja sek\u00e4 niiden rakenne huonem\u00e4\u00e4r\u00e4n perusteella.<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Yleisesti keskustan viiv\u00e4styneiden m\u00e4\u00e4r\u00e4 on n 43% (12\/2022) & enemmist\u00f6n\u00e4 ovat alueen kolmiot<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

T\u00e4st\u00e4 kodin ostaja & investoija voi helposti lukea mit\u00e4 l\u00f6ytyy selv\u00e4sti eniten: kolmioita & kaksioita, joiden ”kello tikitt\u00e4\u00e4” jo yli normaalin listausajan.<\/p>\n\n\n\n

Vanhan kaupungin myynti-ihmeet<\/h2>\n\n\n\n

Monia paikallisia & turisteja kiinnostaa toki historiallinen vanha kaupunki ja kenties siell\u00e4 asuminen & kodin vuokraaminen varmasti.<\/p>\n\n\n\n

Katsotaan siis tilannetta vastaavasti sielt\u00e4kin k\u00e4sin.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Vanhan kaupungin kotien myyntitilanne<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Samalla kun pyynt\u00f6jen keskihinta nousee selv\u00e4sti keskustaan n\u00e4hden n\u00e4kyy selv\u00e4sti miten yh\u00e4 suurempi osa tarjonnasta 62% on viiv\u00e4styneess\u00e4 tilassa ja valtaosa n\u00e4ist\u00e4 on isompia kolmioita.<\/p>\n\n\n\n

Vanha kaupunki tarjoaa siis parhaan kilpailutilanteensa kolmioista (= 18 kpl) valistuneemmalle sijoittajalle nyky\u00e4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n

Kun n\u00e4m\u00e4 pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n poimitaan esiin n\u00e4hd\u00e4\u00e4n seuraavaa.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Kolmioiden markkinajakauma vanhasta kaupungista<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Koska kilpailu on kovinta t\u00e4ss\u00e4 ryhm\u00e4ss\u00e4 neli\u00f6hinta reilusti & selv\u00e4sti laskee ts on n 4100 \u20ac\/m2.<\/p>\n\n\n\n

Sijoittajan kannattaa yleens\u00e4 keskitty\u00e4 vihre\u00e4mpiin kuutioihin, joiden \u20ac\/m2 tarjous on alueelta alhaisimpia. T\u00e4ll\u00f6in vanhasta kaupungista nousee esiin seuraava myyntikoti.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Myynnin kokonaistillanne hyv\u00e4lt\u00e4 n\u00e4ytt\u00e4v\u00e4st\u00e4 myyntikodista<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Olennaista on huomata miten selv\u00e4sti yli arvioidun myyntiajan (Normal DOM) p\u00e4iviss\u00e4 on koti ollut tarjolla markkinoilla ts ostajalla on aika hyv\u00e4t neuvottelupositiot t\u00e4llekin kodille.<\/p>\n\n\n\n

Kalamajan kivat & kehittyv\u00e4t asuntotarjoukset<\/h2>\n\n\n\n

Se toinen Tallinnan kiinnostavimmista alueista liittyy hipstereihin ts puhumme siis seuraavaksi Kalamajasta – totta kai.<\/p>\n\n\n\n

Voimme yht\u00e4 hyvin menn\u00e4 p\u00e4iv\u00e4n markkinoilla sinnekin seuraavaksi.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Kalamajan markkinatilanne paikallisesti (12\/2022)<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Keskihinta on jopa korkeampi 5070 \u20ac\/m2 kuin vanhassa kaupungissa mihin vaikuttaa eniten vasemmalla n\u00e4kyv\u00e4 suuri uudistuotannon kallis ”blokki” avoimia myyntej\u00e4 tulevista luksuskoidestaan (”Uus-Volta” -projekti).<\/p>\n\n\n\n

T\u00e4m\u00e4n vaikutusta voidaan sulkea pois rajaamalla se n\u00e4kym\u00e4st\u00e4 jolloin todellisuus paremmin valkenee vanhoistakin kodeista.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Tarkempi zoomaus olennaisimpaan osaan Kalamajan myyntej\u00e4<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Hintapyynn\u00f6t laskevat (4500 \u20ac\/m2) selv\u00e4sti l\u00e4hemm\u00e4s vanhan kaupungin tasoja samalla kun n\u00e4et miten paljon dynaamisempi listausten kierto (29%) on t\u00e4ss\u00e4 suositussa l\u00e4hi\u00f6ss\u00e4 nyky\u00e4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n

Eniten ostajaa Kalamajasta houkuttavat kaksiot sek\u00e4 kolmiot suurimman kilpailunsa my\u00f6t\u00e4.<\/p>\n\n\n\n

”Vihreiden kuutioiden” -taktiikalla l\u00f6ytyy mm seuraava aika mielenkiintoinen avoin tarjous pikku l\u00e4hi\u00f6st\u00e4.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Erityisen kiinnostava myyntitarjous Kalamajan keskelt\u00e4<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

T\u00e4ss\u00e4 reilusti viiv\u00e4styneess\u00e4 myynniss\u00e4 on kaikki sijoittajan elementit valmiina: juuri uusittu + valmis paketti mm Airbnb -vuokrauksiin.<\/p>\n\n\n\n

T\u00e4llaisia helmi\u00e4 on systemaattisesti nyt helppoa l\u00f6yt\u00e4\u00e4 n\u00e4in\u00e4 tiukkenevina talven aikoina Tallinnasta.<\/p>\n\n\n\n

Uudistuotannon ne ”haastavat tilanteet”<\/h2>\n\n\n\n

Kalamajan suurimmasta uustuotannon myynneist\u00e4 l\u00f6ytyy mallia sillekin millaiseksi markkina on muuttunut kuluneen sotaisan kriisivuoden aikana kehitt\u00e4jille & rakennuttajille.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Uus-Volta:n avoimet luksusluokan kotien pitk\u00e4t julkiset myyntilistaukset<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Selv\u00e4stikin on niin, ett\u00e4 valtaosa (92%) myynneist\u00e4 nyt viiv\u00e4styy yh\u00e4 useammin samalla kun kehitt\u00e4j\u00e4n taktiikkana t\u00e4ss\u00e4 on tarjota aivan kaikkein pienimpi\u00e4 yksi\u00f6it\u00e4 eniten myyntiin huippukatetta niist\u00e4 yh\u00e4 odottaen korkeimpaan uskottuun ja toivottuun neli\u00f6hintaan (6000 \u20ac\/m2).<\/p>\n\n\n\n

Myyntikuutioista my\u00f6s n\u00e4kyy, ett\u00e4 suhteellisesti halvempia koteja Kalamajaan n\u00e4hden ei ole listoilla esill\u00e4: l\u00e4hes kaikki n\u00e4ist\u00e4h\u00e4n ovat nyt vain punaisia.<\/p>\n\n\n\n

Kalamaja on toki uniikki kokonaisuus, jolla on mahdollisuuksia hyv\u00e4\u00e4nkin myyntiin kunhan ajat joskus paranevat taas normaalimpaan suuntaan.<\/p>\n\n\n\n

Joka tapauksessa vastaavanlainen kuvio on toki helppo todentaa monelta muultakin uudistuotannon paikalliselta alueelta nyky\u00e4\u00e4n eik\u00e4 vain siis t\u00e4lt\u00e4 yhdelt\u00e4 kehitt\u00e4j\u00e4lt\u00e4 Kalamajan nurkilta.<\/p>\n\n\n\n

Tavalliset vanhat kodit jo talviselta uimarannalta<\/h2>\n\n\n\n

Kylm\u00e4n talven ja talouskriisien aikaan on houkutus suuri my\u00f6s katsoa milt\u00e4 tilanne n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 markkinoilla tavallisella kylm\u00e4ll\u00e4 uimarannan alueella.<\/p>\n\n\n\n

Menk\u00e4\u00e4mme siis Stroomin asuntotarjotaan t\u00e4ss\u00e4 lopuksi.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Normaalimman ison uimaranta-alueen asuntomyynnit<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Samalla kun keskihintana pyynn\u00f6t yleisesti laskevat nyt n 3070 \u20ac\/m2 n\u00e4hd\u00e4\u00e4n t\u00e4\u00e4lt\u00e4 miten kiertoaika listauksissa merkitt\u00e4v\u00e4sti my\u00f6s yh\u00e4 tippuu (38%) viiv\u00e4stymisten my\u00f6t\u00e4.<\/p>\n\n\n\n

Valtaosa kerrostaloista on vanhempia 60\/70 -luvuilta ja sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 ihan tavallisia kaksioita & yksi\u00f6it\u00e4 enimm\u00e4kseen.<\/p>\n\n\n\n

Vihreiden kuutioiden mets\u00e4st\u00e4j\u00e4lle on t\u00e4m\u00e4 Pohja-Tallinn:n l\u00e4hi\u00f6 melko tehokkaasti kilpailtua & hinnoiteltua asuinaluetta vuodesta toiseen ja voi tarjota oivia yksitt\u00e4isi\u00e4 mahdollisuuksia vanhan kodin & vuokrauskohteen hankintaan.<\/p>\n\n\n\n

T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 tyyppikaksion hintarajat pyynn\u00f6iss\u00e4 n\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t asettuneen n 95 – 110 000 \u20ac keskihinnan ollessa parhaimmillaan n 2 200 \u20ac\/m2 ostajalle, mutta tilanne saattaa kehitty\u00e4 t\u00e4st\u00e4 mielenkiintoisemmaksi viel\u00e4 kylmimm\u00e4n syv\u00e4n talven koittaessa ennen kev\u00e4tt\u00e4 (ts 1-2\/2023).<\/p>\n\n\n\n

Kiertonopeuden hidastuminen 50 – 60% kertonee meille nopeimmin miten yleistunnelma l\u00e4hi\u00f6ss\u00e4 muuttuu jos\/kun kilpailutilanne kiristyy sen my\u00f6t\u00e4 yh\u00e4 lis\u00e4\u00e4.<\/p>\n\n\n\n

Markkinatunnelmat kodeille tarjoaa<\/h3>\n\n\n\n

Kotiselain auttaa ostajaa, sijoittajaa ja myyj\u00e4\u00e4 kohtaamaan toisensa paremmin tiukoillakin markkinoilla.<\/p>\n\n\n\n

Tilaajillemme on k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 edell\u00e4 kuvatut automaattiset myyntiviiv\u00e4stymisen ja markkinarakenteen hyv\u00e4t & tarkat automaattiset mittarit, joita k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 l\u00f6yd\u00e4t hetkess\u00e4 avatun n\u00e4yt\u00f6lle mahtuvista kulloisistakin kaupoista sen asuinalueen & jopa yksitt\u00e4isen talon myyntitunnelmat.<\/p>\n\n\n\n

Lis\u00e4ksi, l\u00f6yd\u00e4t my\u00f6s seuraavia hienoja & hy\u00f6dyllisi\u00e4 ominaisuuksia<\/strong> omaan k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n:<\/p>\n\n\n\n