Keskitymme vaikkapa kaksioihin kun ne ovat eniten kauppaa käyvä & se tärkein ryhmä Tallinnassa nykyään.
Narva mnt 32 – kaksio (/yksiö) – 62,4 (/64,6) m2 – 95 000 €
Tässä on erittäin vanhassa puutalossa sijaitseva joko kaksio/yksiö vähän eri myyvän välittäjän oman tulkinnan mukaan. Sen sijainti on aivan ydinkeskustan tuntumassa Rauan lähiössä & koti on ihan kokonaan uusittu. Lähistölle on kuitenkin astunut kuvaan massiiviset kehittäjien uudet kerrostalot & superkilpaillut tarjoukset v2016. Pyyntö on nyt jo < 1500 €/m2 tingityimmän välittäjän kautta.
Miten tässä on näin käynyt? Ohessa on markkinatulkinta sen eri perusasioista, jotka ovat painamassa hintaa alas nykymarkkinoilla.
Suurimmat haasteet on omistaja rakentanut itselleen kunnostamalla näin vanhaan puutaloon & vielä 1. / talon sokkeliin kerrokseen täydellisesti entisöidyn kokonaisuuden. Vaikka hinta on jo tingitty tiukasti alas, osoittaa se alueen teknisten faktojen yhteen laskun jälkeen yhä kalleutta n +8000 €.
Juurdeveo 18 – kaksio – 55,1 m2 – 82 000 €
Kyseessä on nyt sokkelikerrokseen / kellariin tuotettu täysin uusi koti jo selvästi kauempaa keskustaa halvemmasta Kitsekülan lähiöstä. Tässä tapauksessa noin yhtäläisillä m2-hinnoilla syntyy sille ylihintaa +20 000 € omassa pyynnössään.
Kuvia vertailemalla voit helposti nähdä, että tälle kodille sen eniten lisäarvoa vähentävät tekijät ovat sijaintiarvo (ts Kitsekülan tarjoustasot) sekä päätös rakentaa uusi koti sokkeliin. Näillä valinnoilla on ollut seurauksena jo pitkähkö tarjousaika, johon myyjä ei ole reagoinut mitenkään näkyvästi hinnoittelussaan.
Uuudistuotanto on kuitenkin tunkeutumassa yhä enenevästi & voimalla keskustan ulkopuolisiinkin lähiöhin.
Padriku tee 3/3 – 69,2 m2 – 120 000 €
Kolmas & viimeinen vielä erilainen tapauksemme tulee Mähen lähiöstä Piritan alueelta. Kyseessä on siis suhteellisen uudessa kerrostalossa vm 2006 myytävä kaksio. Suosiotaan paljon menettäneen Piritan haaste ei ole ylituotanto, vaan yleisesti vaimea kaupankäynti, jossa myyjä & ostaja ovat kaikkein etäimpinä toisistaan arvon suhteen. Tässä tapauksessa neuvotteluero on myös luokkaa 20 000 €.
Tarkemmin kuvasta näkyy hyvin mistä ero nyt muodostuu: johtuen Piritan yleisesti uudehkosta asuntokannasta laskee markkinahinta kilpailussa nopeammin v2000 kohti kuin muualla talon iän myötä. Ostajan ja myyjän välinen ero n -24% on myös merkittävä arvostuksen laskija suositusta ynnättäessä.
Positiivisella puolella on taas, että toisin kuin keskustassa edes 1. kerrosta ei pidetä suurena arvon painajana. Tätä selittää varmasti alueen sosio-ekonominen rikkaampi omistajaluokka & sen luoma parempi turvallisuus.
Tässä oli vain muutamia markkinoilta saatuja ajatuksia & tapauksiahan syntyy jatkuvasti lisää. Jos pidit lukemastasi, niin otamme mielellään vastaan palautetta suoraan mm FB-sivustomme kautta.
Kotiselain auttaa kaikkien tässä jutussa mainittujen tekijöiden hakemista & seuraamista.
HOME BROWSER | KOTISELAIN