Näin huomaat pieleen menevän asuntomyynnin helposti

kirjoittaja

Valtava & supervahva kotien uustuotanto on muuttanut ostajalle markkinakuvaa radikaalisti viime vuoden 2016 kuluessa niin, että tarjousten ilmoituksissa näkee yhä enemmän melko ”uskomattomia” koteja erittäin tingittyyn m2-hintaan. Kannattaa pysyä viileänä: usein tähän on syynsä selvästi liiassa tuotannossa omistajan unohtaessa innostuksessaan löysän lainarajan aikana aivan tiettyjä markkinoiden perussääntöjä. Tämän vuoksi myynti ei sujukaan toivotusti & tarjouksia koetetaan parantaa / alentaa. Poimimme tässä läpi joitain paikallisia konkreettisia eirlaisia tapauksia havaintoina markkinoiltamme & kerromme miten tunnistat vastaavia tapauksia lisää helposti.

Keskitymme vaikkapa kaksioihin kun ne ovat eniten kauppaa käyvä & se tärkein ryhmä Tallinnassa nykyään.

Narva mnt 32 – kaksio (/yksiö) – 62,4 (/64,6) m2 – 95 000 €

Tässä on erittäin vanhassa puutalossa sijaitseva joko kaksio/yksiö vähän eri myyvän välittäjän oman tulkinnan mukaan. Sen sijainti on aivan ydinkeskustan tuntumassa Rauan lähiössä & koti on ihan kokonaan uusittu. Lähistölle on kuitenkin astunut kuvaan massiiviset kehittäjien uudet kerrostalot & superkilpaillut tarjoukset v2016. Pyyntö on nyt jo < 1500 €/m2 tingityimmän välittäjän kautta.

Miten tässä on näin käynyt? Ohessa on markkinatulkinta sen eri perusasioista, jotka ovat painamassa hintaa alas nykymarkkinoilla.

Suurimmat haasteet on omistaja rakentanut itselleen kunnostamalla näin vanhaan puutaloon & vielä 1. / talon sokkeliin kerrokseen täydellisesti entisöidyn kokonaisuuden. Vaikka hinta on jo tingitty tiukasti alas, osoittaa se alueen teknisten faktojen yhteen laskun jälkeen yhä kalleutta n +8000 €.

Ostajana kannattaa Tallinnan keskustassa (/Kesklinn) miettiä hyvin tarkkaan haluaako kodin 1. kerroksesta + puutalosta: nämä tekijät ovat markkina-arvostusten mukaan jatkuvasti yhä tiukemmessa myyntitilanteessa tarjonnan & kilpailun kasvaessa voimalla. Molemmat ovat aluesidonnaisia asioita myös vahvasti.

Juurdeveo 18 – kaksio – 55,1 m2 – 82 000 €

Kyseessä on nyt sokkelikerrokseen / kellariin tuotettu täysin uusi koti jo selvästi kauempaa keskustaa halvemmasta Kitsekülan lähiöstä. Tässä tapauksessa noin yhtäläisillä m2-hinnoilla syntyy sille ylihintaa +20 000 € omassa pyynnössään.

Kuvia vertailemalla voit helposti nähdä, että tälle kodille sen eniten lisäarvoa vähentävät tekijät ovat sijaintiarvo (ts Kitsekülan tarjoustasot) sekä päätös rakentaa uusi koti sokkeliin. Näillä valinnoilla on ollut seurauksena jo pitkähkö tarjousaika, johon myyjä ei ole reagoinut mitenkään näkyvästi hinnoittelussaan.

Uuudistuotanto on kuitenkin tunkeutumassa yhä enenevästi & voimalla keskustan ulkopuolisiinkin lähiöhin.

Ostajana kauempana keskustaa erityisesti on syytä tarkistaa mahdollisimman hyvin käypä paikallinen tarjoustaso m2-hinnoissa, jos aikoo säilyttää pysyvämpää arvoa omistukselleen.

Padriku tee 3/3 – 69,2 m2 – 120 000 €

Kolmas & viimeinen vielä erilainen tapauksemme tulee Mähen lähiöstä Piritan alueelta. Kyseessä on siis suhteellisen uudessa kerrostalossa vm 2006 myytävä kaksio.  Suosiotaan paljon menettäneen Piritan haaste ei ole ylituotanto, vaan yleisesti vaimea kaupankäynti, jossa myyjä & ostaja ovat kaikkein etäimpinä toisistaan arvon suhteen. Tässä tapauksessa neuvotteluero on myös luokkaa 20 000 €.

Tarkemmin kuvasta näkyy hyvin mistä ero nyt muodostuu: johtuen Piritan yleisesti uudehkosta asuntokannasta laskee markkinahinta kilpailussa nopeammin v2000 kohti kuin muualla talon iän myötä. Ostajan ja myyjän välinen ero n -24% on myös merkittävä arvostuksen laskija suositusta ynnättäessä.

Positiivisella puolella on taas, että toisin kuin keskustassa edes 1. kerrosta ei pidetä suurena arvon painajana. Tätä selittää varmasti alueen sosio-ekonominen rikkaampi omistajaluokka & sen luoma parempi turvallisuus.

Ostajan kannattaa siis kiinnittää myös huomiota paikallisalueen samantyyppisen rakennuskannan kilpailun määrään & ikärakenteeseen sekä tuntea toteutuvan kaupankäynnin näkemyserot.

Tässä oli vain muutamia markkinoilta saatuja ajatuksia & tapauksiahan syntyy jatkuvasti lisää. Jos pidit lukemastasi, niin otamme mielellään vastaan palautetta suoraan mm FB-sivustomme kautta.

Markkinatiedot löydät näin
Kotiselain auttaa kaikkien tässä jutussa mainittujen tekijöiden hakemista & seuraamista.


Ei tähän liittyviä muita uutisia äskettäin.