Koneoppimisen myötä (= ML) on nyt mahdollista tarkastella miten edulliseksi arvioidut kodit alueittain käyttäytyvät asuntomarkkinoilla Tallinnassa. Tässä ML-ratkaisun segmentointi neljään eri ryhmään on osoittautunut kodin ostajalle ja investoijalle hyödylliseksi tavaksi löytää lähes kaikki kannattavat myynnit tehokkaasti. Tästä katsauksesta näet konkreettisesti mitä arvokasta näkemystä syntyy näin Põhja-Tallinn:ssa nykyään kodin ostopäätöksen tueksi.
Ne parhaat kodin ostajan ryhmät
Edulliset kodit nousevat esiin ML:n soveltamisella nykyään näistä neljästä ryhmästä:
- Pohjakerroksien kodit (ts 1. / sokkelin kerros)
- Vuonna 2000 ja sen jälkeen rakennetut talot
- Puutalojen kodit
- Yli 55 m2 ylisuuret kaksiot
Näiden määrällinen jakauma ja arvioidut edut myyntihinnoista euroissa näyttävät nyt seuraavilta.
Pohjakerroksien tarjontaa löytyy siis kaupunginosasta selvästikin eniten (1. kuva) kun taas etuja tarjoavat aliarvostettuina ylisuuret kaksiot parhaiten nettoeuroissa (2. kuva). Joiden markkinäärä (= 2 kpl) on kuitenkin murskaavasti alhaisin tällä asuinalueella.
Edut kasvavat melko lineaarisesti liikuttaessa puutalo -> pohjakerros -> 2000-luvun akselilla.
Absoluuttiset eurot kuitenkin kiinnostavat ostajaa jo ihan oman budjetinkin kannalta aina eniten. Joten, seuraava taulukko listaa hyvin yhteen & esiin ryhmien ne tärkeimmät KPI-luvut vertailtavaksi.
| MYYNTIRYHMÄ | Koteja | Keskihinta | Etua | Koko | Huoneita | Kerros | Talon korkeus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pohjakerros | 23 kpl | 139 633€ | +25 340€ | 58,6 m2 | 2,7 h. | 0,9 | 3,2 kerrosta |
| 2000-luvulta | 14 kpl | 268 200€ | +29 408€ | 87,1 m2 | 3,1 h. | 2,4 | 4,3 kerrosta |
| Puutalo | 13 kpl | 145 700€ | +18 619€ | 62,4 m2 | 2,5 h. | 1,3 | 2,2 kerrosta |
| >55 m2 + iso kaksio | 2 kpl | 95 250€ | +47 577€ | 58,0 m2 | 2,0 h. | 0,5 | 4,0 kerrosta |
Budjetista riippuen – on selvää, että alle 150 000€ budjetilla löytyy aika hyvin tarjontaa kolmesta eri vanhempien kotien ryhmästä kaksioista ja kolmioista ja tyypillisesti < 2. kerroksesta taloistaan. Puutalojen vm on näissä reilusti vanhempi (v.1936 keskiarvoisesti) verrattuna pohjakerroksen koteihin (v.1951).
2000-luvun taloista hintaluokkaa pomppaa selvästi ylemmäs (>250 000€) samalla kun koko alkaa lähennellä kolmioita ja tyypillisesti koti on >2. kerroksesta talossaan.
Edullisten & kannattavien tarkat sijainnit
Pohjakerroksen edulliset kodit Põhja-Tallinnasta (paras: Tööstuse 77, etu +86 942€) 
2000-luvulla rakennetut edulliset myyntikodit (paras: Puuvilla 24-2, etu +90 934€) 
Puutalojen edulliseksi arvioidut myyntikodit (paras: Soo 52, etu +43 274€) 
Isompien (> 55 m2) kaksioiden edulliset kodit (paras: Erika 5A, etu +51 880€)
Näistä sijainneista näkyykin hyvin miten:
- Pohjakerroksen koteja löytyy laajimmin koko kaupunginosasta
- Ylisuuria kaksioita on myynnissä enää vain Kalamajan lähiöstä
- Mitä pienemmäksi tarjonta supistuu – sitä enemmän se painottuu kalliin Kalamajan suuntaan
Kaiken kaikkiaan, kallis Kalamajan lähiö sisältää eniten suhteessa edullisempia koteja paikallisesti tässä & tänään, mutta todennäköisesti ei ota huomioon kaukaisempien alueiden tulevaa rakentamista & nousevaa hintakehitystä yhtä paljon.
Kalamaja tarjoaa ostajalle lyhyen aikavälin tuottomahdollisuutta sen korkeampaa hintaa (/ riskiä) vastaan kun taas kaukaisemmat kodit vaativat sijoittajalta pidempää aikahorisonttia ”pidä, vuokraa & myy” -taktiikalle.
Mitä tästä opit
Ostajan ja sijoittajan on siis helppoa systemaattisesti lähestyä edellisten isojen pääryhmien kautta & omasta budjetistaan riippuen niitä myyntikoteja mitä kannattaa hakea markkinoilta + niiden myynti-ilmoitustensa kautta tutkia tarkemmin.
Suurimmat suhteelliset hyödyt halvemmista hintaryhmistä + reilummalla tarjonnallaan ovat juuri Põhja-Tallinnassa kotien pohjakerrokset & puutalot yleisesti.
Isommalla budjetilla & isompaa kotia hakiessa voi hyviä helmiä löytää siis myös 2000-luvun alkupään taloistakin.
Nämä ryhmäpainotukset & ostajalle arvioidut edut kuitenkin vaihtelevat aina väistämättä alueelta toiselle Tallinnassa sekä julkaisuhetkestämme eteenpäin liikuttaessa aika reilusti kun haku tehdään objektiivisesti & alueellisesti aina samalla lailla teknisesti.
HOME BROWSER | KOTISELAINKotiselain sisältää valmiiksi luodut edellisten mainittujen kiinnostavimpien ryhmien suodattimet sen eri markkinamuutosten taulukoille, joiden avulla kannattavien kotien poiminta on helppoa & tehokasta: voit sekä löytää kodit esiin kartalle kaikkialta Tallinnasta että kopioida kotien tuloslistat omaan tarkempaan käyttöön Excel -taulukoiden muodossa viikkojen edetessä & markkinatilanteen aina muuttuessa.
Näitä ryhmäsuodattimia datajoukolle voi vapaasti valita joko yksittäin tai mudostaa niistä loogisia toivottuja monen ryhmän ehtoja, jotka rajoittavat taulukoihin & kartalle haettavan joukon koteja yhä tarkemmin pienemmäksi.
Löytäessä mielenkiintoisen myyntitarjouksen kartalta voit myös aivan parilla painalluksella tarkistaa: koko myyntitilanteen teknisen arvonmäärityksen, julkisen myynti-ilmoituksen sekä lopulta myös luoda sitovan julkisen ostotarjouksen Ethereum:n lohkoketjuun omalta lompakolta kyseessä olevan kodin myyjälle (!).