Koteja tankaten
Moni sijoittaja pähkäilee ostoliipaisimen kanssa ja syystäkin: pelissä kun on usein vivutettuna omaa velkaa reilusti ja ei olisi mukavaa, jos asuntokauppa johtaakin ei kovinkaan epätoivottuun lopputulokseen. Siksi tässä katselmuksessa käymme läpi systemaattisesti miten tunnistaa markkinoiden & alueiden paikalliset max-rajat Tallinnasta, joissa lyhyemmän horisontin kauppoja kannattaa edes vakavammin harkita.
Tunne markkinat & toimi fiksummin
Tallinnassa eri alueilla & kaupunginosilla on selvästi erilainen myyntiprofiili ja rooli markkinoilla. Tässä vertailemme kahta vastakkaista isoa myyntialuetta toisiinsa: kalleinta Kesklinn :aa ja halvinta Lasnamäe:n aluetta. Käyttämällä samoja perusfaktoja näet miten erilaisiin lopputuloksiin päästään pääoman parhaan tuoton kannalta.
Hae sulkeutuneet kaupat & listaukset
On aika loogista olettaa, että sulkeutuneet myyntiportaalien kaupat ovat parhaimpia vinkkejä juuri siitä miten kauppa alueella oikeasti käy ja millä ehdoin. Siksi tätä ryhmää kannattaa käyttää viiteryhmänä kun isompia päätöksiä omista ostoistaan harkitsee.
Seuraava kysymys on mikä menee kaupaksi ja millä hintaa. Kaksi tärkeintä tekijää ajureina ovat varmastikin hinta & koko keskimäärin valituilla alueilla. Tämän jälkeen perusteina ovat usein myös myynnin kesto & kannattavuus ostajalle / sijoittajalle. Ohessa ovat tämän kirjoitushetken tilanteet juurikin Kesklinn:sta ja Lasnamäeltä näille seikoille.
Myynti- & pyyntöhinnat
Keskustan listoilta poistuneissa myynneissä pyyntöjen keskihinta oli viimeksi 200 580 €/koti samalla kun suurin osa (20 kpl) sen kaikista suljetuista (34 kpl) myynneistä asettui tämän rajan alapuolelle. Alueen haamurajaksi asettuu näin n 200 000 € mikä sijoittajan pitää asettaa hintakatokseen kun pyrkii hyvään mahdollisuuteen edelleen myydä kotia eteenpäin.
Lasnamäen jo pidemmiltä suljettujen listoilta näkyi, että keskihinta asettui täällä 132 850 €/koti. Sen suljetuista kodeista (69 kpl) myöskin suurin osa (48 kpl) jo asettui tämän keskiarvon alapuolelle. Halvimman alueen max haamurajaksi löytyy näin n 133 000 €, mitä korkeammalta ei ole kovin järkevää käydä mitään lyhyempää kiinteistökauppaa lainkaan tältä alueelta.
—
Kodin oikea koko
Se on vaan epäviisasta ostaa kolmio alueelta, jossa kaksiot & yksiöt menevät parhaiten kaupaksi sijoitusta varten. Tästä syystä se oikean huonemäärän valinta on yksi tärkeimmistä tekijöistä kun haluaa tienata & varmistaa arvonnousua suhteessa hyvään kysyntään parhaiten ennen vuokrasuhteen päättämistä sijoitukselle.
Keskustassa sen sulkeutuneiden myyntien keskiarvo huoneiden määrässä oli nyt 2,2 H/koti. Toisin sanoen, johtuen Tallinnan korkeimmista hinnoista ovat keskustassa halutuimpia vain yksiöt ja kaksiot, joilla on varmempaa kysyntää lähitulevaisuudessakin. Sijoittajan maksimina Kesklinn:ssa siis kannattaakin katsella lähinnä kaksioita.
Lasnamäellä toisaalta näkyy nykyään keskiarvona myynneissä n 2,6 H/koti. Tämähän tarkoittaa sitä, että halvempi alueen yleinen hintataso liikuttelee ketterämmin nyt jo kolmioitakin aivan pienempien asuntojen lisäksi. Lasnamäellä hyviä tuottavampia kauppoja saattaa syntyä myös siis sen kolmioiden avulla.
—
Myynnin kesto
Myynnin koko kesto kertoo aika laillakin miten myyjät odotuksissaan suhtautuvat kun myynti ei ns ”vedä”. Tätä sijoittajalle hyvin tärkeää tekijää kannattaa lähestyä tehokkaimmin vertaamalla keskimääräistä kestoa alueella siellä vallitsevaan odotukseen juuri äsken sulkeutuneiden myyntien & asuntojen kohdalla. Mitä suurempi on erotus – sitä pidempään myyjät ovat päättäneet pysyä markkinoilla vaikka odotusarvo onkin jo ylitetty.
Keskustasta nähdään, että odotettu myynnin kesto on n 120 pv / 4 kk nykyään. Sen sulkeutuvien myyntien markkinoilla myöhässä ollaan kuitenkin usein n 7,5 pv ts noin viikon verran. Ylityksen tässä salli jopa 66% sen myyjistä aivan äskettäin. Näin ollen, sijoittajan kannattaa eniten fokusoitua alueella juurikin myynteihin, jotka asettuvat >127 pv:n rajan kohdalle missä mahdollisuudet saada kauppa myös suljettua on parhaiten olemassa.
Lasnamäellä on ideaalinen kesto samaa luokkaa n 114 pv viime aikoina, mutta toisaalta toteutuneissa listauksissa myyjät ovat odottaneet jopa 16 pv tämän jälkeen kunnes myynti loppuu julkisesti. Ylityksen sallii vain 33% aktiivisista myyjistä, mutta kauppojen tempo määrissä on 2x keskustaa isompi katsaushetkellä. Loppujen lopuksi, päästään lukuun 130 pv ts alueella on myyntiajan suhteen hyvin samat odotukset keskimäärin kuin keskustassakin myynnin päättämisestä.
—
Ostajan kannattavuus
Hyvä sijoitusasunto on kannattava heti sen päivästä nro 1 alkaen ostajalle ja alkaa tuottaa arvonnousua tulevina kuukausina mukavasti. Siksi kannattavuuden arviointi kannattaa tehdä huolella ennen kuin mihinkään sitoutuu. Eniten kannattavuuteen vaikuttaa sijainti ts alueen valinta + lähiö on kriittistä jotta voit turvallisesti edetä ostoprojektissa.
Kesklinn :ssa myyjät sulkivat listauksiaan keskimäärin n +25 100 € arvioidulla voitolla vrt käypään hinta-arvioon, joista noin 23% (ts 8/34 kpl) sulki myyntejä ostajan hyväksi alle arvioidun markkina-arvon. Myös on niin, että n 3/4 myyjistä suostuu täällä pyynnön alennukseen ennen kaupan sulkemista julkisista listauksista. Sijoittajan kannattaakin suhtautua hyvän diilin hyväksymiseen realistisesti: noin 1/4 :sta voi osua kohdalleen myyjän kanssa neuvoteltaessa ja tingittäessä Tallinnan kalleimmassa arvokeskustassa.
Lasnamäellä vastaavasti myyjät hakivat noin +20 000 € tuottoa / suljettu listautunut myynti. Näistä ostajan hyväksi kääntyi vain 16% (ts 11/69 kpl) myynneistä, joissa markkina-arvo tn alittui kodille. Vain 1/3 myyjistä on alentanut hintojaan ennen myynnin lopettamista. Tämä tarkoittaa suomeksi sitä, että sijoittajalla on tällä alueella pienemmät mahdollisuudet enää tinkiä alemmaksi jo ennestään halvimmaksi hinnoitellussa ympäristössä kodin pyyntöjä keskimäärin: tarjouksen hyväksyminen & kaupan teko voi enää tapahtua n 1/6 :sta tehdyistä sitovista tarjouksista kun alle markkina-arvon mennään.
Huom: ostajan kannattavuuden arvio perustuu edellä sekä myyntiympäristön paikalliseen tilanteeseen että myytävän kodin & talon ominaisuuksiin. Tämä laskentametodi on osa kotiselaimen ominaisuuksia tilaajille.
Mikä siis kannattaa & mikä ei
Kuten tästä jo kerrotusta näkyy: kahdella isolla äärilaidalla ja hyvin likvideillä myyntialueilla on aika isoja eroja niiden myynnin dynamiikassa, joita sijoittaja voi myös mukavasti hyödyntää tuntiessaan paikallisen markkinan kunnolla.
Luvut kuitenkin ratkaisevat kun omaa tuotto-odotusta ynnäät yhteen.
- Kun Kesklinn :ssa on max ostohinta vaikka 200 000 € / koti ja myyjien odotettu voitto se +25 000 € syntyy potentiaalista voittoa reilut +12% pääomalle maksimiin asti jouduttaessa.
- Samaan aikaan Lasnamäellä noin 133 000 € sijoituksella & +20 000 €:n voitolla päästään +15% toivottuun tuottoon.
Lopputulema tänään on se, että melkein puolet pienemmällä ostopääomalla voi ansaita hivenen paremman tuoton halvimmalta Tallinnan alueelta kun vaan suostuu hyväksymään tn sille, että vain harvempi huolella valmisteltukin tarjous alueella lopulta menee läpi – jos tinkimiseen markkina-arviosta päättää edes ryhtyä.
Vertailut tarjoaa
Oheiset kuvat tässä tarinassa on talletettu suoraan kotiselaimen kaikkia markkinamuutoksia automaattisesti seuraavista älytaulukoista sen suljettujen ilmoitusten osastolta.
Vastaavia vertailukuvia interaktiivisina avautuvina graafeina löydät myös hintamuutoksista, €/m2-hintapyynnöistä, m2-asuntokoosta, asunnon / talon kerroksista sekä talon rakennusvuosista yhtä kätevästi.
Nämä tiedot ovat saatavilla samalla lailla myös kaikista Tallinnan kaupunginosista (8 kpl) ja markkinapäivitykset dataan tapahtuvat & näkyvät aina kerran viikossa.
Kannattaa kokeilla pikku kk-tilausta kun kodin hankinta kiinnostaa !
HOME BROWSER | KOTISELAIN