Uudistuotannon kotien tiukkenevan hintakilpailun (& runsauden!) myötä on yhä tärkeämpää tehdä fiksuja valintoja sekä kodin ostajana että myyjänä nykytilanteessa. Tässä pikku vertailussa katsomme muutamaa mielenkiintoista uutta kotia niiden muuttuneen pyyntöhinnan ja arvonmäärityksen osalta. Lopputuloksena näet miten helppoa on löytää ne potentiaalisimmat ALE :t nyt nopeasti päivittyviltä uusien kotien markkinoilta.
HOME BROWSER | KOTISELAINTiukat hintakisat ne jatkuvat Haabersti :ssa
Uusien kotien paras hintakilpailu keskittyy Haabersti :ssa nykyään kahteen sen kaukasimpaan lähiöön keskustasta sisämaahan päin (Väike-Õismäe ja Astangu). Täältä poimimme eniten muuttuneiden joukosta kolme mielenkiintoista myyntikotia esiin niiden uusine ALE-hintoineen, jotka ovat selvästi kisassa keskenään ollessaan aika samassa m2-kokoluokassa kerrostaloissaan.
- Paldiski mnt 221a (44.9 m2), ALE -13% / VKO (!!)
- Tasandi 8 (45.5 m2), ALE -3%
- Kotermaa 13 (48.1 m2), ALE -3%
Markkinatilanteet & myyntien lähiympäristöt
Yleistilanteet kartoilta myyntien asuinympäristöistä paljastavat aika lailla paljon niiden kiinnostavuudesta ja myyntipotentiaalista kaiken kaikkiaan.
Kerrostalo sijaitsee heti suuren palvelu- & kauppakeskittymän välittömässä naapurissa samalla kun siitä on varsin lyhyt kävelymatka Harku-järven uimarannan virkistäviin uimarannan maisemiin.
Kerroksena 12/14 tarjoaa myös hiljaisen ja näköaloiltaan panomaaraa yli lähialueen kivasti.
Myyntitilanteesta näkee, että tässä talossa sen kehittäjällä on yhä runsaasti (ainakin 13 kpl) julkisesti tarjolla uusia koteja, joiden kaikkien keskihinnan alapuolelle nyt parhaiten muuttunut kotitarjous sijoittuu hinnaltaan (ts 167 000€ vs 185 000€ karttakuvasta).
Tuore Haaberti:n se paras & näkyvin viikon ALEnnus tuo tässä kodin hintaa tasolle joka on enää +3.5% yli Haabersti :n kaikkien myyntipyyntöjen yli.
Myynti: Develora OÜ & yli 10v :n kokemuksella kehittäjänä.
Tämä uusi talo sijaitsee kerrostalojen alueella yhtenä palana urbaanimpaa kokonaisuutta lasten leikkipaikan kera. Virkistystä ja ajankulua paikallisesti tarjoaa myös mikroautojen kilparata, joka Tallinnassa on uniikki palvelu.
Tarjouskodin ylin kerros (5/5) takaa rauhallisen tilan olla & elää pois kadun ja pihan hälinästä.
Myyntitilanteessa on julki toistaiseksi vain tämä yksi koti hinnoittelussaan (170 000€) menee nyt +4% yli Haabersti :n normaalien kaikkien m2-pyyntöjen.
Myynti: Domus KV, perinteikäs kiinteistövälittäjä.
Kaukaisin uusi talo sijaitsee laajan metsäisen alueen naapurissa, mistä voi luontoa lähteä tutkimaan välittömästi lähes kotipihalta jo alkaen.
Nykyisellään myynnissä on uusia koteja muutamia (ainakin 3 kpl), joista tarjolla oleva kaikkein edullisimmin hinnoiteltu tänään. Johtuen kahden rinnakkaisen samanlaisen talon kokonaisuudesta voi naapuritalosta kuitenkin löytää vielä lisää myytäviä koteja (ainakin 3 kpl) eli yhteimäärä tuplaantuu tarjonnassa.
Viimeisimmän ALE -tarjouksen (-4 900€) jälkeen kodin m2-hinta asettuu nyt n -7% koko Haabersti :n keskipyyntöjen alapuolelle.
Myynti: LVM KV, vakiintunut kiinteistövälittäjä.
Totuus arvostuksista hintalaskurilta esiin
Kotiselaimen käyvän arvon näppärä hintalaskuri antaa näille myynneille nopeasti arvonmäärityksen muutamalla painikkeella, jonka visuaalinen varmistus sujuu myös käden käänteessä sen hintakartalta. Tämä arvio on täysin objektiivinen ja perustuu Haabersti :n samankaltaisimpien muiden kotien julkisten myyntien varaan.
Tästä voit lukea heti nopeasti, että tämän kodin pyyntö on n 23% käypää ostajan arvoa lähestyvä nykymarkkinoillaan. Tämähän siis tarkoittaa pyynnön (167 000€) jo olevan ostajan käyvän arvon (153 087€) ja myyjän (171 240€) välimaastossa.
Matkaa kuitenkin on se n -13 900€ todella siihen tiukimpaan ostajan mahdolliseen hintaan.
Kuvasta myös näkee visuaalisesti kivasti miten kehittäjä on asettanut tänään sen viimeisen hintansa loogisesti niin, että kaikki hintaa nostavat myynnit (vihreät viivat) sijoittuvat kohti lähemmäs keskustaa & sitä laskevat (punaisest viivat) taas selvästi kauemmas tästä talosta. Hyvin loogista tämäkin ja varmentaa hintalapun järkevyyttä markkinoilta.
Ihan vastaavat kuvat voidaan hetkessä myös luoda kahdelle mainitulle kilpailijallekin hintalaskurista.
Molemmista näistä kuvista (Tasandi 8 ja Kotermaa 13) näkyy hyvin miten pyynnöt ovat arvioituja sopivia hintoja korkeampia (ts 135 500€ ja 154 035€) ja näin ollen pyynnön reiluus on pyöreät nolla prosenttia markkinan mallinnuksesta kummassakin kohteessa.
Myöskin vertailuun automaattisesti poimittujen samankaltaisten toisten kotien joukko näyttäytyy enemmistönä punaisella ts hintaapaine laskevana on läsnä yleisesti myyntitilanteelle.
Ottaen myös huomioon asuinympäristön sijainnit, palvelut ja senkin, että kehittäjältä suoraan ostettuna usein kauppahinnasta voi vielä tinkiä / -ehtoja parantaa entisestään on helppoa tässä kohtaa todeta lopputulos.
Koko käyvän arvonmäärityksen jälkeen voittajaksi maaliin pääsi Paldiski mnt 221a uusi myyntikoti sen 167 000 € ALE-tarjouksellaan.
Vaikka uudet pyyntötasot ovat näissä kodeissa aika lähellä toisiaan löytää arvonmääritys selviä merkittäviä eroja paremmalta jo käytännössä näyttäville kodeille.
Muut tärkeät fundamentit & niiden kulku
Vakavasti asunnon ostolle lähtevä tekee toki kotiläksyt myös muiden perustietojen osalta huolellisesti ja ajan kanssa. Tätäkin tarkoitusta varten on oheen vielä koottu joitain näitä myyntejä koskevia mielenkiintoisia perustietoja sekä uudesta talosta että itse ALE-kotien myyntitilanteista.
Uusien talojen myynnin koko kulku
Myynnin jo kestäessä melko pitkään (>700 pv) uuden talon myyntitilanteesta näkyy miten kehittäjä on listannut enemmistön tarjotuista kohteistaan esiin aika äskettäin (2023-12-11) koko myyntihistoriassa. Talon alimman tarjouksen pyyntö on voimakkaimmin myös laskenut edullisemmaksi (vihreä minimin viiva 150 000€, alkaen 2024-03-11) aivan äskettäin nyt vuonna 2024.
Tämän uuden talon ainoa julkinen myyntikoti on markkinoilla vasta reilun kuukauden (42 pv) samalla kun sen pyyntöä on tarkistettu pariin otteeseen edullisemmaksi.
Uuden talon myyntejä on alkanut viime vuoden lopulta alkaen, joista nyt kolmeen kotiin on noustu vasta aivan viime viikkoina.
ALE-kotien julkinen myyntikehitys markkinoilla
ALE-kodin julkinen myynti on käynnistynyt uudelleen viime vuoden marraskuusta (2023-11-06) alkaen merkittävästi korkeammalla pyynnöllään (209 000€). Hinnoittelua on tarkistettu nyt 6. kerran jo merkittävästi edullisimmalle tasolleen.
ALE-kodin pyyntö on laskenut pariin otteeseen sen myyntiajan kestäessä mikä tarjoaa ostajalle nyt -15 000€ :n etua ihan alkuperäiseen pyyntöön nähden.
Koti aktivoitui myyntiin viime vuoden marraskuun alusta ja on sen jälkeen nähnyt kolme ALE-tarkistustaan mistä viimeisimmän myötä ostajalle on hyötyä -14 900€ suhteessa lähtötasoon.
Parhaat ALEnnusten vertailut tarjoaa
Kotiselaimen käyvän hinnan laskuri antaa – nopeasti ja hetkessä – hyvän lähtökohdan arvioida julkisen hintapyynnön järkevyyttä ostajan ja myyjän silmin. Suuri osa edellä esiin nostetuista piirteistä on aivan vapaasti ja ilmaiseksi käytettävissä viimeisimmän markkinatilanteen mukaisesti.
Rekisteröitymällä ja tilaamalla kotiselaimen myös hienoimmatkin vivahteet vertailutiedoista jokaisesta kodin myynnistä paljastuu ja mm näppärä tarkka kilpailija-analyysi eniten samankaltaisista avautuu taulukkona esiin.
Piditkö Sinäkin tästä markkinakatsauksesta ja haluat tutustua lisää aiheeseen? Kun vastaat kyllä, niin jaa toki SOME:n tai muun oman kanavasi kautta hyvää tietoa eteenpäinkin ystävillesi.
KIITOS ajastasi & mielenkiinnosta huimasti !