Hintakisa tornitalojen uusien kotien kesken tiivistyy

Uusien tornitalojen rakennus on ollut hyvin vilkasta Haabersti :n alueella suomalaistenkin suosiman valtavan sen kauppakeskuksen (ts Rocca al Mare) naapuriin. Nyt uusien kotien hintakisa ottaa yhä uusia kierroksia juuri näillekin vielä tyhjille tornien osille ja tässä esitellään tarkemmin muutama kilpaileva uusi koti, jotka ovat kokeneet merkittäviä ALEnnuksia äskettäin. Kumpi selviää voittajana maaliin nyt ? Sen voit lukea tästä ja oppia lisää näistä merkittävistä Tallinnan asuntomyyntikohteista.

Rocca Tower -tornitalot

Kyse on siis tuoreista tornitaloista (Rocca Towers I, II ja III) vm 2022, joita on syntynyt tähän mennessä valmiiksi kolme kappaletta (os Päevalille 4, 6 ja 8). Rakennukset ovat taktisesti erinomaisten lähipalvelujen vierestä sekä Haaabersti :n valtavimman liikenneristeyksen naapurissa. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset keskustaan vaikka julkisia busseja käyttäen. Myös jo se neljäskin tornitalo (ts Tower IV) on pistetty äsken juuri pystyyn vm 2024 ja avattu myyntiesittelyihin missä ALE:t ovat kodeille viikoittain max -25 000€.

Tippuvat hintapyynnöt myynnin jatkuessa

Asuinalueen erittäin vilkas uudistuotannon kehitys viime vuosilta ja äskettäinen lainoituksen tiukkeneminen ovat näkyneet näidenkin tornien hintakehityksessä hyvin konkreettisesti. Seuraavassa ovat kahden tornin (Rocca Tower II ja III) julkisen myynnin hinnoitteluja tarkemmin koko elinkaarien ajalta.

Näissä kuvissa verrataan pyyntöjä (max, keski ja min) ja talon vapaiden julki listattujen kotien määrää toisiinsa.

Lähtötason ollessa (7/2022 …) noin 330 000€ ollaan nyt tarjonnassa päädytty alimpiin hintoihin 150 000€ samalla kun aivan viime viikkoina myyntitarjontaa on nostettu nettiportaaleissa merkittävästi lisää.

Keskihinta koko talossa myyntikodeille on 228 550€.

Lähtötason (10/2021 …) ollessa n 270 000€ ollaan siitä tässä tornissa päädytty n 160 000€ tasoille tarjonnassa myynnin keston ollessa selvästi Tower II pidempi (> 900 pv, DOM).

Molemmissa myytävissä torneissa näkyy merkittävää tarjontakasvua alkaen viime vuoden 2023 kevään toukokuusta mikä aika hyvin juurikin starttasi siis radikaalisti viime kesän korkojen noususta liikkeelle.

Tarjonnan määrä on kasvanut tasaisesti viime syksystä alkaen, mutta ei mitenkään paniikissa ottaen huomioon valtavan massan koteja mitä näissä taloissa on. Halvimmat tarjoushinnat ovat olleet voimassa vasta vuoden 2024 alusta alkaen (vrt Tower III + vihreä hintakäyrä).

Viime max. ALE:t -10% luokkaa

Tavallisen kaksion (n 44-45 m2) voi saada omakseen mm Tower II:sta sen -22 000€:n ALEnnuksensa (/ -10%) kera aivan viime viikolta. Kerroksina pääsee tällä rahalla kohtaan 14. tornin ollessa 18-kerroksinen. Tämä tarjous on tuorein ja halvin myyntihintaan 198 000€ – taktisesti 999-linjoilla siis.

Vastaavasti kun siirrytään Tower III:n suuntaan on sama rakentaja siellä listannut toisenkin kaksionsa (41.5 m2) hintaan 194 000€ kerroksen ollessa 7/17 tornista. Vähän pienempi kaksio siis + alemmista kerroksista halvemmalla. Kuulostaa aivan loogiselta hintapyynnöltä.

Pyyntöjen erojen ollessa näinkin pienet kiinnostaa siis katsoa kumpi näistä tarjoaa enemmän lisäarvoa osto- & sijoitusmielessä. Kumpi / Kampi – siinä se pulma siis 🙂 !!

Hintalaskurilla arvot & ”koko totuus” julki

Avaamalla näppärä kotiselaimen hintalaskuri näille molemmille uusien kotien tarjouksille kartalta nähdään heti mikä onkaan tilanne nykyisillä markkinoilla arvostusten & samanlaisen myynnin lähikilpailun kannalta katsoen ihan oikeasti + objektiivisesti.

Tornille Rocca II on siis löydetty automaattisesti myyjän käypä hinta 198 021€ (vrt pyyntö 198 000€) samalla kun taas Rocca III :n uudille kodille arvio on 187 010€ (vrt pyyntö 194 000€).

Tästä näkyy aika suoraan, että Rocca II :n pyyntö on hinnoiteltu lähes arvioitua max käypää myyjän arvoa vastaavaksi kun taas Rocca III :ssa eroa on n +6 000€ myyjän premium-lisän muodossa käypään markkinahintaan vrt sen samankaltaisiin verrokkeihin.

Vain hieman kalliimpi hinta näyttää tässä valossa paremmalta ja järkevämmältä valinnalta ostajan kannalta.

Lopputuloksena nyt Rocca II :n 14. kerroksen koti alkaa nyt näyttää paremmalta valinnalta sen pyynnön ja arvioidun ympäristön luoman markkinahinnan perusteella.

Kuten hintalaskurin kuvista näkyy voit myös kokeilla laittaa asunnot mm samaan kerrokseen + muuttaa m2-vastaamaan toisiaan jolloin heti paremmin selviää mikä yksityiskohta on kaikkein tärkein arvostuksen kannalta ja muuttaa arvioita eniten.

Vielä jopa nippelihavaintoina edellisestä voi vinkkinä lopulta paljastaa seuraavaakin:

• Sijainnin merkitys arvoon on aika vaatimaton näin samankaltaisilla tornitaloilla vieri vieressä.
• Kerroksen muutos tuottaa lisäarvoa 2. eniten torneissa.
• Kaikkein eniten lisäarvoa syntyy oikeasta kokoluokasta (tässä 44.4 m2) ja sen myynnin lähitilanteista.

Paikallinen markkina (/myyjät + kehittäjät) on siis hinnoitellut n 44-45 m2 kodit tiukemmin uusina asuntoina kuin tästä pienemmät kaksiot mikä heijastuu arvostuksiin lähempinä pyyntöinä kaiken kaikkiaan kehittäjiltä.

Ne lähimmät & vielä halvemmat hintakilpailijat

Koko Haabersti:n ison alueen vertailussa näitä kahta myyntitarjousta vastaan voidaan toki poimia myös ne samankaltaisimmat seuraavaksi halvimmat kaksiot vertailuun mukaan. Tästä selviää hyvin miten nämä kaksi valittua (missä Tower II tehty se ALEnnus juuri äsken) pärjäävät loppupeleissä koko kaupunginosan uusien kotien markkinoilla.

Näistä taulukoista voi nopeasti poimia viimeisen sarakkeen (ts myyjän premium / ”negatiivinen voitto ostajalle”) ja havaita mm:

• Rocca III :n kanssa on selvästi tiukemmin tarjontaa (3 kpl ylimpänä taulukossa) vastaavista kaksioista joilla on myös ostajalle edullisempi marginaali leivottu pyyntöön (n -27 900 … -39 500). Ts sen pyyntö ei ole liian hyvä.
• Rocca II :n marginaali (n -31 950€) on taas edullisempi kuin Rocca III :n (n -41 500€) ostajan hyväksi ja sitä vastaan on myös vähemmän vastaavaa myyntitarjontaa kaiken kaikkiaan.

THE WINNER is … ??

Molemmat edelliset vertailut johtivat samaan tulokseen: Rocca Tower II korjaa arovostuksellaan voiton olemalla sekä uniikki panoraamainen kaksio että edullisemmin hinnoiteltu suhteessa sitä vastaaviin käypiin avoimiin pyyntöihin lähialueelta.

Arvonmäärityksissä aina valmiina

Kotiselain tarjoaa edellisen kaltaista arvonmääritystä helposti & ketterästi kodin ostajan ja myyjän avuksi ja tueksi. Sen uniikki & objektiivinen automaattinen mallinnus tuottaa neutraalin lopputuloksen, jonka perusteella valinta on entistäkin turvallisempaa eikä pohjaudu tunnetilaan aina yhtä voimakkaasti. Erityisesti sijoittajalle tämä on loistava apuväline – totta kai !

Palvelumme antaa käyttöösi ilmaiseksi uusien kotien osalta markkinakartaltaan:

• Valmiiksi poimitun parhaan viimeisen ALE-kodin / uusi talo viikoittain.
• Min & max hinnoitellut myyntikodit / uusi talo.
• Koko uuden talon hinnoittelun historian kivasti visualisoituna yhteen kuvaan.
• Animaatiot tuoreimmista ilmakuvista taloon ja sen koko lähiynpäristöön.
• Interaktiivisen kunkin myynnin hintalaskurin käypien arvostusten hakuun myyjälle & ostajalle.

Rekisteröityneellä käyttäjällä on myös suoraan pääsy jokaisen myynnin täydelliseen tietoon mikä kattaa mm sen pyyntökehityksen, kannattavuuden muutokset käypään ostohintaan ja lähimmät kilpailijat valmiiksi taulukoituina.