TALLINNA, 2024-03-11 – Kotien uustuotannon suurimmat ALE:t (ts >10%) kohdistuvat nykyään usein kahdelle Tallinnan asuinalueelle: Haabersti & Pohja-Tallinn. Ovatko nämä kodit arvoltaan vielä kohtuullisen hyviä vai ei? Mikä niiden todellinen markkina-arvo oikeasti on?? Nämäkin vastaukset selviävät lisää tästä pikku katsauksestamme muutamalle edullisemmalle kilpailevalle asuntomyynnille.
HOME BROWSER | KOTISELAINEdullisempien kotien ALE-kilpailu
Haabersti tarjoaa pyynnöissään muuttuneita myyntikoteja, jotka alentuivat tarkasteluviikolla äsken > 10 000€ kahdesta eri osoitteesta sen melko uusista taloistaan. Näiden paremmuusjärjestystä kannattaa tutkia tässä lisää & oppia perusasioita samalla. Nämä molemmat kuuluvat lähes alimpaan uusien kotien hintaryhmään (ts 150 000 – 200 000€) kaupungissa.
Pikaliiva 7-23 koti (46 m2) & 174 990€ pyyntö
Yleinen myyntitilanne tälle uudelle kodille näyttää seuraavalta.
Hintaan 174 990€ on leivottu sisään +5.5% premium vrt kaikkiin julkisiin pyyntöihin koko Haabersti :sta samalla kun hintaa on tarkistettu -22 600€ :n verran alemmas äsken.
Koko talon halvin koti on yhä vähän tästäkin halvempi (174 110€).
Hintalaskurin näkökulmasta – tarkemmin katsottuna – markkinatilanne paikallisesti on myös mielenkiintoinen.
Tärkein asia on havainto, että käyvän hinnan suhteen tämä myyntikoti on nyt ostajan – myyjän haarukassaan tasolla 24% ts aika kaukana vielä ostajan optimihinnasta (154 830€) tässä markkinatilanteessa paikallisesti.
Myynti on kuitenkin hintaa tukeva kun sille löydetyt samankaltaiset muut myynnit ovat hintaa nostavia enimmäkseen (ts vihreät yhdysviivat kartalla vs punaiset).
Kannattaa tässä kuitenkin huomata myös se, että useat vertailtavat kodit ovat hyvin kaukana tästä myyntipisteestä ison Haabersti :n alueen laitamilla.
Volmre 20/1-4 koti (49 m2), 176 600 € pyyntö
Vertailtaessa lähimpään lupaavaan kilpailijaan voidaan paremmin nähdä kumpi näistä kahdesta muuttuneesta tarjouksesta vie ns pidemmän korren.
Pyyntöön 176 600€ on tässä annettu ostajalle etua 0.5% koko kaupinginosassa samalla kun hintaa on nyt tarkistettu -20 000€ alemmas.
Myynti on myös ostajalle sopiva tunnelmaltaan koska valtaosa samankaltaisista tunnistetuista myyntikodeista on hintaa nostavia (vihreät viivat vs punaiset).
Samalla lailla kuin edellä myynnin samankaltaiset vertailukodit ovat monet hyvin kaukana tämän myyntipisteen paikallisesta kohdasta ja vähentävät siis arvion hinta-arvioiden numeerista tarkkuutta jossain määrin.
Hintalaskurin näkökulmasta tämä myynti on jo 100% ostajalle edullinen sen viimeisillä ALE-pyyntötasoillaan kun ostajan arvio arvostus (189 755€) on jo korkeampi kuin nykyinen julkinen pyyntöhinta.
Jo suhteellisen pieni pyynnön muutos tässä kahden kilpailevan myynnin välillä (174 990 vs 176 600 €) johtaa täysin samanlaisen vertailumenetelmän kautta hyvin poikkeaviin arvostuksiin ostajalle & myyjälle, missä keskeisin selittävä tekijä on kodin sijainti ja sitä ympäröivä asuinalue.
Vaikka hintapyyntö on korkeampi Volmre :n kodissa on se siis vertailunsa perusteella arvoltaan parempi hankinta kuin Pikaliiva :n koti.
Vaikka pyyntöhinta onkin joskus kalliimpi kuin myynnin ALE-kilpailijalla niin suhteellinen arvostus voi olla merkittävästi suurempi ostajalle ja kannattavampi hankinta sijoituksena tulevaan.
Lopputulemana kannattaisi valita suhteellisesti arvostetumpi kun euroilleen haluaa sitä parasta lisäarvoa.
Myyntihistoriat & konkreettiset kaikki muut kilpailijat
Lopuksi voidaan tässä vielä varmentaa käsitystä mikä on myyntien mahdollisuus sulkeutua pian vertailemalla kahta merkittävää tekijää: julkiset myyntihistoriat & kilpailutaulukot lähimmistä samankaltaisista.
Näiden kahden myynnin tilanteet ovat hyvin vastakkaiset myyntien keston osalta.
Kun Pikaliivan myynti on jo reippaasti myöhässä (630 pv DOM) sen ihanteestaan (87 pv) sulkea kauppa on taas Volmre :n vasta julkisen myyntinsä aivan alussa (21 pv) lyhyen myyntijaksonsa myötä.
Markkina ei siis näytä suosivan & äänestävän ainakaan Pikaliiva :n myyntikodin puolesta nykyisillä pyynnöillään vaikka psykologisesti myyjä onkin nostellut pyyntöjään koko myynnin aikana aiemmin kolme kertaa.
Lähimmät tunnistetut julkiset kilpailijat näyttävät myös seuraavilta taulukoituina.
Näistä taulukoista kannattaa erityisesti huomata, että Vomre :n myyntikodille on jopa tunnistettu automaattisesti enemmän samankaltaisia verrokkeja markkinoilta, jotka myös muistuttavat tätä kotia tarkasti & paremmin (ts sama kodin kerros, 3 kpl). Arvostus on siis astetta tarkempi tässäkin mielessä teknisen algoritmisen laskentansa myötä.
Kummallakaan vertailtavalla ei ole yhtään näiden lisäarvoa parempaa kilpailijaa julkisesti tarjolla (ts rahasäkki sarake) mikä kertoo siitä, että puhutaan yleisesti paikallisen markkinan parhaimmista tarjouksista.
Yhteenvetona voi siis sanoa, että molemmat isot tekijät – myynnin kesto & kilpailijat – tukevat nekin tässä tapauksessa juuri Volmre :n myynnin edullisempaa tilannetta ostajalle markkinatilanteessa.
Sekä kodin myyntihistoria & sen lähimmät kilpailijat kannattaa tarkistaa kun haluaa varmistaa eri vertailtavien myyntien kilpailujärjestystä.
Tarkat objektiiviset kotien arvovertailut tarjoaa
Kotiselain luo & tuo sinulle täydellisen kuvan vertailla julkisia avoimia myyntejä toisiinsa erittäin tarkasti & objektiivisesti.
Edellisen systemaattisen menetelmän mukaisesti voit poimia kartalta sinua kiinnostavat uudet muuttuneet tarjoukset ALE-%:n perusteella ja suorittaa erittäin nopean & tehokkaan katselmuksen niiden arvostuksista markkinatilanteessaan.
Suurin osa tästä palvelustamme on aivan ilmaiseksi avoinna osana kotiselaimen säännöllisesti päivittyvää myyntikotien markkinakuvaa.
Piditkö Sinäkin tästä markkinakatsauksesta ja haluat tutustua lisää aiheeseen? Kun vastaat kyllä, niin jaa toki SOME:n tai muun oman kanavasi kautta hyvää tietoa eteenpäinkin ystävillesi.
KIITOS ajastasi & mielenkiinnosta huimasti !