Markkinakatsaus: uustuotannon kotien hintapäivitykset & parhaat tarjoukset

Kotien uustuotannon markkinat elävät aktiivisesti Tallinnassa ja tuottavat viikoittain uusia mielenkiintoisia tarjouksia ostajan hyväksi. Ylivoimaisesti vilkkaimmat isot muuttuvat alueet ovat: Haabersti, Kesklinn & Pohja-Tallinn. Näissä esiintyy eniten sekä aivan uusia listauksia että vanhojen hintojen ALE-tarkistuksia pyynnöissä alemmas viikoittain nykyään — (2024-03-04 tilanne).

Kaiken kaikkiaan ALE-hintamuutoksia tapahtui ainakin 47 kpl kun taas uusia myyntejä eri taloista ilmestyi markkinoille 28 kpl koko kaupungissa.

Pyyntöjen hintotasojen mukaan katsottuna alle 150 000 €:n koteihin ylsi vain 3 kpl markkinoilla (ts 2 ALE-päivitystä & yksi uusi listaua) kun taas kalleimmassa luokassa >250 000€ tapahtui ylivoimaisesti merkittävin määrä uusia listauksia markkinoille.

ALE-muutokset

Eniten pyyntöjen ALE:ja tarjotaan Haabersti:n ja Pohja-Tallinn:n lähiöistä. Näistä 1. aluuella suuria uustuotannon keskittymiä halpeni mm Astangu:n ja Väike-Õismäe:n ympäristöissä kun taas 2. alueella tarkistukset kohdistuivat ennen kaikkea Koplin aivan kärkeen ja sen laajenevaan yhteen ainoaan projektiin siellä (ts . ALE:t 3-4% pyyntöjen alkaessa 180 000 €:sta).

Hintojen ALE-% olivat seuraavia:

• Haabersti: max 5% (-10 000€, pyynnöt: 174 110, 186 900, 190 000 ja 191 000€)
• Pohja-Tallinn: max 9% (-40 000€/vko, pyyntö 385 000€, Kalamaja)
• Kesklinn: max 8% (-89 000 €/vko, pyyntö 890 000€)

Näistä huomaa selvästi miten Haabersti:ssa on eniten kilpailua & ALE-liikehdintää 2. halvimmassa kotien hintaluokassa (150 000 – 200 000€) kaiken kaikkiaan.

Se paras & edullisin tarjous näyttääkin seuraavalta.

Kyseessä Pikaliiva 7 osoitteesta on siis tavallinen kaksio yhden uuden kerrostalon 1. kerroksesta, jonka pyyntö on nyt tasolla 174 110 €.

Hintapyynnöt yleisesti Haaberstin alueella näyttävät nykyään siltä, että tälle asunnolle on edelleen asetettu noin +4000 … +4500€ uuden kodin premium -lisä voimaan (ts suhteessa äskettäisiin sulkeutuneisiin myynteihin nähden).

Uudet myyntilistaukset & uudet kodit

Uusien myyntilistausten kohdalla on hyvin tasaista kolmen suuralueen kesken: uusia myyntikoteja on noin 5-6 kpl/vko ilmestynyt markkinoille. Näistä suurin osa asettuu kalleimpaan hintaluokkaan (> 250 000€) aivan kuten edelläkin oli.

Muutama mielenkiintoinen poikkeus löytyy kuitenkin sekä Haabersti:n että Pohja-Tallinn:n listoilta, jotka kannattaa nostaa esiin tässä kohtaa.

Haabersti

Osoitteessa Tagala 7 on uusi tarjouskoti hintaan 115 000 € tullut markkinoille äsken.

Kyseessä on siis yksiö (32 m2) sen uuden vm 2025 talon 1. kerroksesta.

Myynnit yleisesti näyttävät nykyään selvästi kalliimpia hintoja kuin tämä tarjous.

Karkeasti voi siis sanoa, että tässä tarjouksessa on ostajalle annettu etua sen reilut noin +11 600 € vrt yleisiin m2-keskihintoihin kun keskimääräinen koko on ollut tuo 37.2 m2.

Pohja-Tallinn

Osoitteesta Tööstuse 99 löytyy Pohja-Tallinn :n mielenkiintoisin yksiön uusi listaus & myyntitarjous jo valmiiksi asutussa uudessa modernissa kerrostalossa.

Pienempi yksiö omalla isolla parvekkeellaan (sisäpihalle vrt ilmakuva) on tällä kertaa 4. kerroksessa talossaan mikä normaalisti lisää kodin arvostusta myös hieman.

Sen talon 4. kerroksen ja 1. kerroksen välinen lisäarvo juuri tässä kohtaa paikallista aluetta on arviolta n +2240 € minkä voi tietysti vertailussa katsoa hieman tasoittavan pyyntöä tuota Haabersti:n selvästi halvempaa yksiötä kohtaan.

Koska Pohja-Tallinn :n uusien kotien sulkeutuneet ovat hyvin harvassa aivan pienemmille kodeille antaa paremman arvion premium:sta kaikkien kotien (ts uudet + vanhat) viimeisin tilanne.

Karkeampi arvio tässä kertoo, että tämän uuden myyntikodin premium jo valmiista rakennetusta kodista on noin +20 200 € mistä vähentämällä 4. kerroksen premium päästään n +18 000 €.

Vastaavalla tavalla katsottuna (vrt kaikkiin sulkeutuneisiin) taas tätä edellinen Haabersti:n koti tuottaa vain +400 € :n premium -markkinoillaan suhteessa kaikkiin myyntikoteihin (uusiin + vanhoihin): se on siis merkittävästi ennakkomarkkinoiden listauksessa parempi diili kuin Pohja-Tallinn: sta löytyvä näiden kahden hintavertailuista missä rakentajan lisähinta uustuotannosta on pieni.

Riski on ostajalle vaan se, että taloa ei varmuudella ole vielä olemassa valmiina kunnes vasta v2025.

Muutoksista isommat kodit & uusista ne yksiöt

Tämän yhden markkinaviikon katsauksen perusteella voit suoraan todeta miltä parilla alueella edullisimmat ja parhailta numeerisesti vaikuttavat asuntotarjoukset näyttävät. Vaikka mennyt ei ole tae tulevasta, antaa näiden ryhmien seuraaminen konkreettiset työkalut kahlata läpi sadoista tarjouksista muutosten kautta potentiaalisimmat arvostuksiltaan.

Parhaat vinkit markkinamuutoksista

• Kun ihan halvinta hintaa metsästää, niin hyvä tapa lähestyä markkinaa on käydä ensin läpi uudet listaukset. Tietyillä rakentajilla on tarve paikata kassaa tarjoamalla heti suoraan uusina listauksina kilpailukykyisimpiä hinnoitteluja.
• Kaksioita jo isommalla budjetilla kannattaa myös hakea ALE-hintojen joukoista aluekohtaisesti koteja. Tällöin mielenkiintoiset kodit ilmestyvät talon halvimpina tarjouksina esiin.

Edullisimmat uudet kodit löytää

Kotiselain poimii ja esittää sinulle kätevällä markkinakartallaan uustuotannosta sekä uudet asuntolistaukset että muuttuneet ALE-kodit nopeaa pyyntöjen vertailua varten. Voit yhdellä hiiren pyyhkäisyllä todeta sen popup -kuplista mitä markkinoilla on kussakin myyntitalossa ihan viimeksi tapahtunut.

Uusista listauksista näet suoraan kartan tähti-ikonien väristä jo niiden alimman tarjouksen hintaluokan halvimmasta aina kalleimpaan asti.

	Punainen: >250 000€ hintapyyntö
	Oranssi: 200 – 250 000€ hintapyyntö
	Keltainen: 150 – 200 000€ hintapyyntö
	Vihreä: < 150 000€ hintapyyntö

ALE-muutoksista ikoneinaan voit todeta myös aina kun muuttunut myyntitarjous on kohdistunut aivan edullisimpaan jo talossa tarjolla olevaan uuteen kotiin.

	ALE:a talon kalleimmasta kodista
	ALE:a kodeista talon keskihintaa alentaen (ts ei alin / korkein pyyntö talosta)
	ALE:a talon halvimmasta kodista

Osana teknistä arvonmäärittelyä kotiselain linkittää myös kuhunkin uuden tarjoukseen automaattisesti ko alueen (Haabersti, Kesklinn, etc…) äskettäin sulkeutuneiden myyntikotien keskihinnat / -koot + merkitsee valitun kodin tarjouksen mukaisen ryhmästä esiin taulukosta. Samalla myös käypien ostajan hinta-arviot ovat avoimesti nähtävissä samalla kertaa.