Kotimarkkinoiden kasinon kolme kuuminta aluetta

Uustuotannon alati jatkuva vyöry Tallinnan kotien markkinoille on luonut tarjousolosuhteet, missä kolmella asuinalueella myymättömien upouusien kotien määrä lähenee nykyään jopa 50% kaikista julkisista tarjouksista. Tämä ennätys on asettanut vanhojen kotien myyjät entistä ahtaammalle hinnoitteluissaan ymmärrettävästi niin, että uusien & vanhojen keskihintojen ero ei ole koskaan ennen ollut yhtä suuri kuin nykyään. Tässä lyhyt katsauksemme aivan kaikkein villeimmiltä Tallinnan suuralueilta.

RAKENNUSBUUMIN KUUMIMMAT KUPLAT

Kun kuumana käyvästä rakennusbuumista poimitaan kylmästi prosentit esiin aktiivisista tarjousmääristä (rak.vuodet 2016 – 2018), voidaan näistä helposti listata kolme suurinta kaupunginosaa seuraavasti.

Tästä näkyy hienosti miten Pohja-Tallinn on noussut äsken ohi sekä Haaberstin että Kesklinn:n suhteen viime kuukausina markkinoilla inventaariossaan uusille. Punaisena hohtavat sektorit uutta vapaata inventaariota ovat siellä kaikkein suurimmat kun kokonaismäärä on vain hiuksen hienosti alle puolet eli 49% nykyään aivan uusille kodeille.

Vielä vuosi sitten Tallinnassa nähtiin vastaavissa tarjousten ryhmissä määriä n 30 – 40% välillä juuri samoilla alueilla.

VANHOJEN KOTIMYYJIEN STRESSITESTI

Hyvä tapa ymmärtää vanhojen kodin myyjien tilannetta paremmin on vertailla kaupunginosittain viime kuukauden toteutumahintaan sekä uusien että vanhojen kodin tarjousten keskihintaan ryhmissä. Katsomalla niiden marginaalia ts ostajan & myyjän mielipiteiden hintaerona m2-euroissa kertoo yhteisön odotuksista melko hyvin.

Näistä Kesklinn:n kuvista näet miten vanhojen kotien myyjät (oikealla) tarjoavat nykyään n -225 € alle kaupunginosan edellisen m2-hintojen toteutuman kun uusille (keskellä) marginaali on +444 €/m2 yli sen. Ts marginaali on selvästi negatiivinen & paine samalla kohdistuu nyt vanhojen kotien myyjiin vahvasti ylisuuren inventaarion kilpailutilanteesta johtuen.

Kun kaikilta näiltä kolmelta alueelta listataan uusien & vanhojen marginaalit voidaan kiteyttää stressin määrää paremmin myös seuraavaan tilannearvioon.

Tässä on vaan summattuna ero uusien ja vanhojen kotien marginaaleista aivan viimeisenä palkkina esiin. Näin m2-euroissa katsottuna Kesklinn:n tilanne siis näyttää kaikkein ankarimmalta niiden vanhojen kotien myyjillä: eroa kertyy siellä n 669 €/m2 tarjousten keskihinnoissa uusista vanhoihin mentäessä.

OSTAJAN MARKKINAT KASVUSSA

Kukaan ei oikeasti tiedä miten tässä Tallinnan kiinteistökasinossa lopulta käy. Joka tapauksessa näyttää selvältä, että nykyistä massiivista uusien kotien inventaariota ei pureta & sulateta lyhyessä ajassa millään poppakonstilla: sitä on vaan liikaa paikalliseen perheiden osto- & lainoitusvoimaan nähden.

Eräitä signaaleja tulevasta ollaan kuitenkin jo koettu viime aikoina: jo rankasti velkavipua nyt käyttäneet kehittäjät ovat rahoitussalkkua parantaakseen valmiit suuriinkiin alennuksiin yksittäisten uusien kotiensa tapauksissa saadakseen kaupasta likviditeettiä lisää & hoitaakseen riskiään lainoittajille. Tn tällainen käytös tulee myös lisääntymään jossain määrin.

Toisaalta, sellaisilla Tallinnan alueilla, joilla kaupankäynti ei ole suurta perinteisestikään koetaan jo nyt yhä piteneviä myyntiaikoja vanhojen kotien myyjillä & hintapainetta alas. Näistä kolmesta mainitusta alueesta voidaan helposti poimia tiettyjä lähiöitä, joissa prosessi on aktiivisesti menossa jo tänään ja se voidaan tunnistaa myös markkinoilta.

Kodin ostajalle avautuu Tallinnassa yhä upeammat markkinat näinä aikoina: aika kirjaimellisesti voit mennä Tallinnassa poimimaan ne ns ”rusinat pullasta” jo tänään & kilpailuttaa kodin ostoa yhä halvemmasta & laadukkaammasta kaikesta tarjonnasta.