Asuntomarkkinoiden kaikkein heikoin vaihe käytiin läpi jo viime keväänä Tallinnassa kertaalleen. Isossa kuvassa sen jälkeen ovat keskeisimmät markkinamittarit ovat kääntyneet kaikilla suurimmilla myynti- ja asuinalueilla jo nousuun. Tästä katsauksesta löydät hyvät tiedot miten & milloin kriisin syvin vaihe ohitettiin.
Sulkeutuneet ennustavat tulevaa
Julkisten myyntien sulkeutuneet tarjoukset & listaukset antavat erinomaisen ennakoivan kuvan markkinan toteutuvista kaupoista, joiden kautta voi nähdä seuraavaksi miten neljä tärkeintä asuinaluetta on muuttunut vuoden ajalta tähän julkaisu- & kirjoitushetkeen asti.
Oheisissa kuvissa näkyvät kaikkien pyyntöjen viikkohinnat oranssilla ja sulkeutuneiden kauppojen tasot vihreällä yleensä selvästi halvempina.
Näistä trendeistä näkyy hyvin miten keskimääräiset m2-hinnat sulkeutuneiden asuntomyyntien (= vihreä alue) ja kaikkien aktiivisten listausten (= orannssit palkit) välillä on elänyt – siis myös kriittisen viime kevään 2023 aikana.
Voimakkaat iskut & piikit alemmas sulketuneissa ovat rajoittuneet selvästikin vain yksittäisiin viikkoihin aika ajoin, joita on sitten seurannut voimakas palautuminen lähelle / yli koko vuoden keskiarvoja (ts vihreät katkoviivat).
Asuntojen omistajille & myyjille uutinen on toki hyvä, koska laajempaa yleistä hintatasojen romahdusta ei ole näköpiirissä ollut edes Tallinnan merkittävimmillä asuinalueilla näiden kuvien perusteella.
Kuvista myös näkyy tarkasti miten pääkaupungin kallein ja halvin asuinalue on pärjännyt kaikkein heikoimmilla hetkillään:
- Kesklinn :ssa alin keskihinta oli 3412 €/m2 viime toukokuussa 5/2023.
- Lasnamäe :llä alin keskihinta nähtiin 2204 €/m2 tasolla jo tammikuussa 1/2023.
Sulkeutuneiden myyntien hinnat ovat julkisten portaalien myyntitarjouksia eivätkä siten toki suoraan kerro toteutumien oikeita tasoja, mutta toimivat toki hyvin ennustettaessa lähiaikojen trendiä markkinasta.
Vertaamalla näitä hintoja kauppatilastojen kk-hintoihin näkee aika hyvin miten suuri on arvion virhe – yleensä ylemmäs – kaiken kaikkiaan toteutumiinsa nähden.
Myyntipohjat 100% linjassa alueiden kalleuteen
Markkinaerot halvimpien ja kalleimpien myyntialueiden kesken ovat yhä vaan voimistuneet viime talvesta nyt kesään tultaessa Tallinnassa niin, että marssijärjestys on ollut hyvin selkeä: Kesklinn on kulkenut omia aivan kalleimpia polkujaan ja sen peesissä takana Pohja-Tallinn. Halvimpien alueiden sarjassa on edullisin Lasnamäe ja sitä ylempänä taas Mustamäe myynteineen. Tämä sama järjestys näkyy & korostuu myös viime kevään myyntipohjien vertailuista.
Alimmat viikoittaiset pohjakosketukset noudattivat seuraavan listan aikajärjestystä.
- Lasnamäe | 1/2023 | 2204 €/m2
- Mustamäe | 3/2023 | 2432 €/m2
- Pohja-Tallinn | 3/2023 | 2943 €/m2
- Kesklinn | 5/2023 | 3412 €/m2
Kuten olettaa saattaa ovat tässä sosioekonomisesti halvimmilla alueilla myyntien pohjat koettu ensin kun taas kalleimpien keskihintojen alueilla niitä on nähty vasta myöhemmin keväällä. Eroa on näillä jopa neljä kuukautta Lasnamäe:n ja Kesklinn:n välillä.
Lasnamäe :n ja aivan kalleimpien alueiden erittäin suuria hintaeroja selittää myös se, että Lasnamäe :llä on liikkunut enää hyvin harvoin uudistuotannon kalliita & uusia koteja julkisen kaupan puolella. Tämän sijasta halvimmilla alueilla valtaosan kaupasta ovat muodostaneet vanhat 50 -70 -lukujen perustason kerrostalojen kodit.
”Miljoonan euron kysymys” Tallinnassa kiteytyy siis siihen miten hyvin kallein Kesklinn pitää pintansa huippuhinnoillaan myös tulevan syksyn aikana: jos tämä kallein tukijalka alkaa horjua on odotettavissa selvästi suurempaa turbulenssia myös tätä kaikkien peesaavien alueiden joukossa.
Toistaiseksi, merkit laajempaan koko kaupungin ALE:een ovat erittäin vaisuja kun aivan viime viikkojen sulkeutuneiden hintatasot ovat yleisesti hyvin lähellä koko viime 52 vko:n vuoden keskiarvoja neliöhinnoissaan.
Markkinatiedot tarjoaa
Asunnon ostajan & myyjän roolissa sinua helpottaa edelliseen kotiselaimen tarkka automaattinen sulkeutuneiden hintojen viikkoseuranta Tallinnan eri kaupunginosista.
Näiden avaintietojen tarkistus on aina ilmaista ja niistä saat oikein hyvän kuvan kuinka vahvasta alueellisesta markkinasta on kyse aina aivan viime viikoilta.
- Kannattaa mm verrata pyyntöjen ja sulkeutuneiden vuosikeskiarvoja toisiinsa mikä kertoo normaalista minimistä ALE:sta vuositasolla pyyntöjen suhteen (esim Kesklinn, (4154 – 3953) / 4154 * 100 = 12%).
- Vertaamalla vuoden alimman sulkeutuman minimihintaa kaikkien oranssien pyyntöjen vuosikeskiarvoon selviää taas maksimaalinen käypä ALE ko asuinalueelta helposti (Kesklinn, (4154 – 3412) / 4154 * 100 = 18%).
Tämä perustieto auttaa valitsemaan ostajana ne kaikkein mieluisimmat alueet jatkoon kun haluat syventyä yksittäisten myyntitilanteiden analyysiin siellä tarkemmin.
HOME BROWSER | KOTISELAIN