Uusien talojen hintojen alennukset näyttävät Tallinnassa voimakkaimmin siirtyneen läntisimpään osaa kaupunkia. Erityisesti avainroolissa ovat Haabersti:n ja Pohja-Tallinn:n alueiden uustuotannot. Tässä katsauksessa nostamme esiin parantuneet tarjoukset ja missä nämä asuntomyynnit oikeasti sijaitsevat.
Haabersti: parempia asuntojatarjouksia etelästä
Läntisimmän kaupunginosan uusia ALE-hintoja syntyy näinä viikkoina eniten sen aivan eteläisimpiin lähiöihin eli Astangu:n ja Väike-Õismäe:n alueille.
Neljästä uudesta talosta (merkitty nuolilla kuvaan) löytyy uusia hinnoitteluja keskusta kauemmaksi mentäessä: Paldiski mnt 221a, Astangu 23, Kotermaa 13 ja Rehelepa 12. Valitsemme näistä jatkoon Kotermaa 13 sekä Astangu 23 niiden juurikin alimpien lähtöhintojensa johdosta.
Markkinatilanteet kodeille kartalle:
- tere-tech.eu/balticfinns/hb.php?k=7775762c3e2034bc87dfe1af55b213fd&sub=Haabersti&d=2024-02-05&p=164900&a=Kotermaa 13
- tere-tech.eu/balticfinns/hb.php?k=28269c093fb4026f8c74ca6fd5027091&sub=Haabersti&d=2024-02-05&p=159990&a=Astangu 23-7
Näistä ainoastaan Kotermaa 13 on alentanut talonsa kaikkeimman halvimman kodin myyntihintaa 164 900€ (ts vihreä nuoli alas).
Kuten kuvasta hyvin näkyy listattuina on ollut vain kaksi uutta asuntoa, joiden hintaero on hyvin marginaalinen tänään.
Toisaalta, myös Astangu 23:n hinta on jo edullisempi (159 990 €)samalla kun talossa on myös vieläkin halvempia muita myyntikoteja tarjolla.
Näiden kahden arvostuksen vertaaminen toisiaan vastaan on tietysti ostajalle & sijoittajellekin se tärkein asia. Tämä onnistuu helposti avaamalla kummankin kohdalta hintalaskurin joka tuottaa seuraavat vertailut vastakkain katsottuina.
Nyt näyttäisi paikallisen markkinakilpailun osalta siltä, että Astangu 23 vetää tässä pidemmän korren edullisuudessaan mm näistä syistään:
- Arvioitu myyjän kohtuuhinta on sille 172 318 € kun taas pyyntö on sen alle nyt laskenut 159 900 €.
- Hinnoittelutaso on nyt n 46% optimista kun pyyntöä vertaa ostajan kohtuuhinnan arvioon (145 793 €).
- Samankaltaisuuksien vertailu näiden kahden kesken tuottaa merkittävästi korkeammat arvostukset vain astetta pienemmälle kodille yleisesti pätevien korkeampien m2-hintojen kautta.
- Pyyntö on myyjän & ostajan kannalta n 1/2 ts molemmille aika samankokoinen kompromissi.
Summa summarum, vaikka nyt pyynnöt poikkeavat vain marginaalisesti toisistaan (5 000 €), niin tekninen vertailu löytää astetta pienemmälle (-5 m2) merkittävästi korkeammat arvostukset markkinoilta tänään ostaa ja omistaa sen.
Kaikki muut Haabersti:n parantuneet tarjoukset ovat sekä selvästi kalliimpia ja myös suurempia koteja. Joten, nämä kaksi ovat finaaliin parhaiten selvinneitä yhdeltä markkinaviikoltaan.
Viikon voittajana hyvin selvästi: Astangu 23 & sen 159 900 € ALE-tarjous
ONNITTELUT !
Pohja-Tallinn: se yksi on ylitse muiden
Tämän alueen yhä edullisemmat asuntomyynnit ovat jakautuneet koko ison kaupunginosan koko alueelle melko tasaisesti.
Näistä on helppo suoraan lukea, että lähes kaikki muutokset koskevat uusien talojen kaikkien halvimpia koteja (ts vihreät nuolet alaspäin).
Kuitenkin vain kaksi kaikkein pohjoisinta uutta taloa vasemmalla käytännössä ovat edullisimmista päästä koko alueelta: Liinivahe 3 ja Ankru 8.
Markkinatilanteet kodeille kartalle:
- tere-tech.eu/balticfinns/hb.php?k=63c1035d06cc5326cb72b855270aa5fe&sub=Pohja-Tallinn&d=2024-02-05&p=179900&a=Liinivahe 3
- tere-tech.eu/balticfinns/hb.php?k=f7a7b8be55f7908bc0daa359de7dfd70&sub=Pohja-Tallinn&d=2024-02-05&p=148000&a=ANKRU 8
Toistamalla näillekin tässä nopeasti edellinen tarkastelu parilla kuvalla nähdään hinnoitteluista myös seuraavaa.
Näistä näkyy hyvin mm miten maltillisesti halvimman asunnon hintaa on tuotu alemmas Ankru 3:n myynneissä kun taas meno on ollut villimpää Liinivahe 3:n kohdalla aivan viime aikoinakin alemmas.
Myyntistrategiat ovat olleet hyvin erilaisia näille kahdelle eri rakentajalle, joka on johtanut jo hyvin pitkään myyntiaikaan (392 pv) Liinivahe:n kohdalle hintojen tarkistusten jatkuessa jyrkästi viime kesästä alemmas. Kun taas Ankru:n kohdalla lähtökohtana on ollut maltillinen pyyntö viime syksystä alkaen (154 pv) tasaisesti hintoja tarkistaen.
Hintalaskurilla vertailu vierekkäin avaa meille lopullisen totuuden kumpi nyt juuri tarjoaa enemmän lisäarvoa markkinoilta samanlaisimpiin koteihin verrattuna lähistöltä.
Kun ensimmäinen Koplin myynti on nyt hinnoiteltu yli teknisen käyvän arvon niin jälkimmäisessä – Ankru 3 – tapauksessa on myynti 4% verran edullinen ostajan suuntaan arvioidusta käyvästä hintahaarukasta myyjän suhteen.
Kannattaa myös huomata, että samanlaisia vertailupareja (= yhdysviivat vihreällä kartalla) on tälle uudelle pikku (36 m2) kodille hyvin niukasti myynnissä markkinoille (ts arviointiriski on teknisesti aina nyt suurempi). Tämä on aivan normaali tilanne uusien kotien keskuudessa nykyään.
Tässäkin tapauksessa siis korostuu se, että pienemmille asunnoille pätevät markkinoilla tyypillisesti korkeammat pyynnöt m2 tasoilla sekä sekin, että uusi talo on astetta lähempänä keskustaa sen hintavaikutuksineen.
Voittajaksi maaliin asti: Ankru 3 & 148 000 €:n myyntitarjous
ONNITTELUT !
Ympäristön ja talon arkkitehtuurin vaikutukset
Kahden suuralueen – Haabersti & Pohja-Tallinn – keskinäisestä kisasta voi nyt kivasti päätellä mihin kahteen osoitteeseen kannattaisi ensin tutustua alueittain niiden sisällä uusien ALE-muutosten myötä.
Kun/jos molemmat näyttäisivät varsinaisen asuntokuvien perusteella tasavertaisilta, niin hintalaskuri antaa 3. objektiivisen mielipiteensä vankkumattomasti numeroillaan: (Astangu =) 46% > 4% (= Ankru). Ts Astangu 23 jyräisi kyllä mennen tullen Ankru 3:n myyntitarjouksen ostajan hyväksi paikallisella arvostuksella ostajalle.
Tässä tapauksessa ihan näin yksinkertaista se ei ole. Ankru 3 on paitsi erikoisesti suunniteltu uniikki pienempi design-talo – se myös sattuu sijaitsemaan paljon odotuksia jo keränneen Põhjala-tehdasalueen palveluklusterin osana. Ts se tietty premium sen hinnoittelussa on aika perusteltua. Jokaisen arvioitavaksi itselleen jää onko tämä sille asetettu premium sitten jo liikaa vai ei.
Tekninen arvonmääritys on – ennen kaikkea – hyvä työkalu, joka nopeuttaa valintojen tekemistä.
Loppupeleissä itse asunto + sen ympäristö vasta kertoo miten hyvin lisäarvon hinta on kohdillaan.
Nopeaa, halpaa & helppoa arvonmääritystä uusille kodeille
Kotiselain luo helpon ja nopeasti markkinakuvan uustuotannon markkinakehityksestä, jonka selkeistä karttasymboleista voit suoraan avata kaikki keskeisimmät tiedot kunkin uuden talon ja sen julkisten asuntokohteiden myyntitilanteista.
Ilmaiseksi tarjoamme samalla myös kivan Viron kiinteistöviraston tukemana (Maa-amet) animaatiot ilmasta käsin jolloin saat nopean yleiskuvan sekä ympäristöstä että itse talosta tarkemmin osana hintatietoja.
Palvelumme käyttäjäksi liittyneenä voit myös tarkastella kunkin myytävän asunnon aivan täydellistä hintakehitystä, löytää teknisesti suositellut osto-/myyntihinnat nykytilanteesta sekä katsella kilpailija-analyysin kautta sen lähimpiä myynnin kilpailijoita. Ja löydät paljon + PALJON… muutakin hyödyllistä dataa.
Piditkö tästä katsauksesta? Jos niin, niin miksi et vaikkapa kertoisi muillekin SOME:n tms sopiven kanavien kautta. Kiitos ajastasi ja mielenkiinnosta !