Sosioekonominen todellisuus korostuu asuntotarjouksissa alueittain

Asuntomarkkinoiden tilanne on yhä mielenkiintoisempi Tallinnassa tultaessa vuoden 2023 loppua kohti. Nyt voidaan lukea vuoden alun kehityksestä jo selvästi miten suurimmat myyntialueet kulkevat eri polkujaan sosioekonomisesti kodin myyjien hinnoittelujen kehityksen myötä. Nykytilanteessa korostuvat toisaalta ne optimistit (ts pyynnöt yhä korkealla) ja pessimistit (eli koko markkina on laskupaineeseen kallellaan).

Vahvimmat optimistit: Kesklinn & Pohja-Tallinn

Sekä keskustan että Pohja-Tallinn :n kaupunginosien kehitys kertoo vahvasta hintaodotuksesta niiden myyjillä. Molempien alueiden asujaimistossa korostuu sekä kansainvälisyys että korkeampi palkkataso vrt pessimistien alueisiin myöhemmin.

Kun keskustan sekä pyyntöhinnat että kauppamäärät nousivat rajusti kesäkuun lopulla, niin Pohja-Tallinn :ssa on koetty tiettyjä turbulensseja nyt alkusyksystä mutta jälleen ollaan vahvasti nousu-uralla kohti vuoden vaihdetta. Kaikkein alin käännepiste alueella koettiin syyskuun lopulla samalla kun julkiset listaukset käväisivät alimmissa lukemissaan (504 kpl).

Korkeita pyyntöhintoja ovat ennen kaikkea tukeneet uudistuotannon aloitusten & ennakkolistausten yhä jatkunut kasvu painottuen erityisesti suuriin ja kalliisiin koteihin. Uusien ennakkomyyntien listaukset ovat jatkuneet melko tasaisesti aina viime kuukaudet asuntomarkkinan vahvistuessa sen tunnelmissaan.

Näillä kahdella myyntialueella on ollut suurin vaikutus koko kaupungissa koettavaan kesästä alkaen nousevaan pyyntöjen hinnoitteluun.

Kaupungin korkeimmat marginaalit

Samalla kun näiden kahden asuntomarkkinoiden pyynnöt vahvistuvat ovat myös ne nostaneet omat tuotto-odotuksensa Tallinnan kärkeen. Kun pyyntöjä vertaillaan viime aikojen toteutumiin nähdään myyjien suurimmat marginaalit €/m2 -asteikolla (vrt edelliseen kuukauteen).

Nyt on siis niin, että vaikka keskustassa ovat korkeimmat neliöhinnat myyjillä (4367 €/m2), niin Tallinnan korkeimmat odotukset löytyvät sitten Pohja-Tallinn :n kohdalta (ALE 21,97%).

Odotuksia voi yhtä hyvin kutsua riskikertoimeksi sille, että myyjien enemmistö osuisi kohdalleen omissa hinnoitteluissaan lähitulevaisuudessa ja asuntokauppa toteutuisi.

Heikoimmat / pessimistit: Lasnamäe & Mustamäe

Tallinnan hermimmät asuntomarkkinat kaikkein alhaisimpien neliöhintojen vallitessa yleisesti löytyvät Lasnamäe & Mustamäe -alueilta.

Näitä kahta aluetta yhdistää toisiinsa viime kuukausina alemmas – pikku hiljaa – valuneet koko markkinan pyyntöhinnat sekä avoimien listausten supistuminen samaan aikaan.

Kehitys on kuitenkin hyvin maltillista eikä nyt mitenkään muistuta tilannetta, joka vallitsi edellisen suuren romahduksen ja finanssikriisin aikoihin vuosina 2007 – 2009. Tuolloin koettiin vuodessa yhdessä sekä jyrkkä toteuneiden kauppojen sakkaaminen että pyyntöhintojen lasku samalla kertaa.

Nykykehityksen jatkuessa vasta lähiviikkoina näistä heikompi eli Lasnamäe tullee saavuttamaan hieman alemman keskihinnan kuin mitä oli vuosi sitten voimassa myyjien keskuudessa. Lasnamäe :n pyyntökehitystä myös vahvasti dominoivat vanhat kodit, koska kehittäjät & rakennuttajat ovat jo pitkään vältelleet laajempia myyntilistauksia alueelle. Heikentyneen sosioekonomisen tilanteen ja kysynnän hiipuessa uusiiin koteihin: näiden mainostus on koettu tarpeettomaksi alueen vallitsevassa laskumarkkinassa.

Erilaiset marginaalit pessimisteillä

Toisin kuin kaksikolla optimistien puolella ovat marginaalit toisistaan poikkeavia Lasnamäe :n ja Mustamäe :n kesken.

Vaikka Lasnamäe :n hinnat ovat kaupungin alimpia pyynnöissään (2742 €/m2) on sen myyjien leipoma marginaali (10,43%) kuitenkin selvästi korkeampi kuin Mustamäe :llä nykyään (6,18%).

Suomeksi sanottuna: ostajan sitoutuessa kaupoille Lasnamäe :n keskihintaan voi siis odottaa sieltä suurempaa riskiä että arvostus voi notkahtaa myös alemmas tietyissä markkinatilanteissa tuon ALE-%:n verran.

Toisaalta, vaikka Mustamäe :n neliöhinta on selvästi korkeampi on siellä oltu valmiimpia maksamaan korkeampia keskihintoja paremmin. Tähän ovat vaikuttaneet sekä tarjolla oleva laajempi uudistuotannon kanta että tunnetusti Tallinnan opiskelijoiden ja korkeakoulujen läsnäolosta johtuva tietty peruskysyntä vanhoista kodeista.

Kokonaiskuva viestii vahvistumisesta

Tallinnan koko hintatrendi kiteytyy hyvin myöskin seuraavasta kuvasta.

Kuten hyvin voi havaita tapahtui voimakkain odotusten & pyyntöjen nousu kesäkuun aikana (punainen alue) eikä se ole siitä merkittävästi sen jälkeen lähtenyt laskuun tähän mennessä.

Vaikka vanhojen asuntojen hinnat eivät ole merkittävästi enää nousseet eivät ne ole kyllä romahtaneetkaan siinä mittakaavassa mitä kauhuskenaarioita on luotu asuntomarkkinoiden ympärille viime keväästä asti Suomesta käsin. Liikevaihdot ovat kuukaudesta toiseen Tallinnassa yhä jatkaneet > 100 M euron yläpuolella ts markkina on pysynyt hyvin toimivassa tilassaan löytäen kodin ostajia riittävästi kuukaudesta toiseen.

Summa summarum – voitanee tämä lyhyt katselmus päättää niin, että asuntomarkkina on vakaa ja odottelee nyt sitten korkomarkkinoiden päätöksiä paikallisesti. Mahdollisuudet isommille liikkeille lienevät vaimeat aina siihen asti kunnes lainakorkoja uskotaan 90% varmuudella taas veivattavan johonkin suuntaan lisää / ellei tapahdu jotain merkittävää muuta äkillistä geopoliittista kriisiä.

Tämä ei pois sulje yksittäisten erittäinkin selvästi alihinnoiteltujen arvoaan kasvattavien kodin pyyntöjen esiintymistä markkinoilla viikoittain.

Markkinanäkymät luo & tarjoaa

Kotiselain avaa loogisen ja objektiivisen ikkunan tarkastella markkinadynamiikkaa edellisten kuvausten tapaan helposti ja tehokkaasti. Voit avata ilmaiseksi suoraan sen kartalta jokaisen (8 kpl) Tallinnan kaupunginosan hintaboksit ALE-tietojen selvittämiseksi & edetä siitä heti ko alueen hintakehitykseen viime 12 kk:n ajalta. Myös vertailu koko kaupungin tilanteeseen on näkyvillä mikä antaa hyvän ankkuripisteen suhteessa alueiden hintatasoihin.

Kun pidit tästä katsauksestamme niin jaa tätä toki omaan SOME-kanavaasi ja annat asuntotiedon liikkua vapaasti eteenpäin !