Kuilun partaalla: toistuuko Tallinnan asuntomarkkinakupla taas

Koti- ja kiinteistömarkkinoiden tila Tallinnassa muistuttaa hämmästyttävän tarkasti vuosien 2007 – 2008 tapahtumia tänään vuoden 2016 alussa: keskustan toteutuneissa m2-keskihinnoissa ollaan tultu alaspäin melko samalla lailla + samaan tahtiin kuin tuolloinkin. Miljoonien eurojen kysymys paikallisesti nyt vain onkin: toistuuko vuoden 2008 – 2009 tapahtumat taas uudelleen?

Asiaa voi katsoa oheisesta kuvasta näppärästi, johon on koottu Viron kiinteistöviraston (ts Maa-amet) tietokannasta eri kaupunginosien hintadynamiikkaa noilta edellisen kuplan ajoilta. Kuvaan on merkitty mm 3 hintojen notkahdusta, jotka koettiin tuolloin keskustan alueella & niiden samankaltaisuus juuri nyt elettäviin aikoihin.

Samankaltaisuus on silmiin pistävää tässä myös Tallinnan huippuhintojen suhteen: vuosien 2007 ja 2015 alussa rikottiin hintaennätykset melko tarkasti yhtä korkeilla tasoilla. Sitten alkoi alamäki, joka eniten kosketti juuri keskustaa kunnes lopulta alkoivat antaa periksi myös kolme muuta suurinta aluetta pääkaupungissa.

Mikä erottaa meidät vuodesta 2008 ?

Joitain asioita on nyt toki toisin kuin mitä tapahtui kiinteistömaailmassa Virossa vuonna 2007 – 2008 aivan varmasti:

• Halpa rahoitusympäristö on tehnyt mahdolliseksi jopa keskihintojen nousun keskustan ulkopuolisille alueille viime vuonna 2015, jota ei taas koettu tuolloin aiemmin.
• Myymättömän uudistuotannon kanta markkinoilla on moninkertainen Tallinnassa, jos sitä vertaa vuoden 2007 tilanteeseen.
• Talojen kunto & tilanne on merkittävästi parempi kuin 2007 huipulla, joka voi puskuroida kriisin eskaloitumista uudelleen samalla voimalla Tallinnaan.

Perheiden luottamus tulevaisuuteen on yhä vahvaa paikallisesti, mutta niinhän oli toki buumin huipuilla myös 4/2007. Jos tilanne jyrkästi pahenee tästä nykyisestä, niin helpoin tapa oppia & nähdä miten se tapahtuu on palata EKI:n luottamusbarometrin oheiskuvaan.

Tästä voit havaita, että:

• Paikallisesti työttömyyden paniikki alkoi vasta noin vuosi sen jälkeen 2008 kun kiinteistökuplan huippu saavutettiin tuolloin 4/2007.
• Nousutrendi ”pelkokertoimessa” on merkittävästi loivempi nyt kuin vuosina 2007 – 2008.
• Työttömyyden ”paniikkirajaksi” on varmistunut n 20 pistettä paikallisviraston käyttämän gallupin menetelmän toimesta.

Toisin sanoen, jos historia taas toistaa itseään voit markkinatilanteen panikoitumista helposti lukea EKI:n yhden ainoan avainluvun kautta: työttömyyden odotukset. Kohti kevättä mentäessä elämme siis aika jännittäviä kuukausia täällä Tallinnassa selvästi.

Positiivinen uutinen on: vaikka Tallinnan kotihinnat osoittavat nyt laskun merkkejä, niin niiden absoluuttinen taso on säilynyt 2007 – 2015 samana eli ts palkkojen hitaasti noustessa on perheiden elintaso & ostovoima vastaavasti parantunut.