Näillä keskustan alueilla myymättömät kodit paisuvat eniten

Myymättömät upouudet kodit ovat valtaamassa Tallinnaa kasvavalla vauhdilla niin, että keskustan alue näyttää esimerkkiä muille kaupunginosille tässä kehityksessä. Tässä pikku artikkelissa tutustut siihen miten & missä uusien kotien tulva on kaikkein konkreettisin juuri näinä aikoina markkinoilla ja miten se vaikuttaa kokonaisuuteen. Suurimmat haasteet ovat myyjille nyt Sadama:n, Kadriorg:n, Torupilli:n & Keldrimäe:n lähiöissä puhtaan datan valossa tarkasteltuna.

Kasaumat keskittyvät uudistuotantoon

Kun katsot koko markkinadataa juuri tänään myytävien kotien rakennusvuosien & ennakoidun myyntiajan näkökulmasta, niin voit piirtää kivasti seuraavanlaisen kuvauksen tilanteestamme Tallinnaan.

Kuten huomaat, niin nuo ”kasaumat” myymättömistä kodeista keskittyvät hyvin voimaakkaasti uudistuotantoon oikealle kuvassa eli tarkemmin juurikin vuosiin 2001 – 2008 sekä 2015 – 2019. Edellisen kiinteistöromahduksen v.2007 – 2009 jäänteitä yritetään siis edelleen siivota pois markkinoilta ainakin datan valossa.

Näihin vuosiin sijoittuu myös selvästi eniten koteja sekä sallitun myyntiajan sisällä (ts >0 pv pystyakselilla) että sen alle jopa n -400 … -500 pv maksimissa yli tavoiteajan markkinoilla jo olleena.

Haaste on siis kasvavasti olemassa, mutta vaan miten & missä?

Myynnin haasteet kahdessa kastissa

Kun lähiötasolla – kymmenistä keskustan eri pienalueista – poimit ne neljä suurinta eniten myymättömiä koteja sisältävää lähiötä esiin, voit löytää myös seuraavanlaisen kuvan markkinoilta inventaarion suurista ”jäävuorista”.

Tässä kuvassa siis sen alaosa kertoo myyntiajan venymisestä yli normaalin juuri oman kodin sijaintinsa & muiden tekijöidensä nojalla. Jokainen pystypalkki edustaa yhtä tarjousta markkinoilta sen nykyisessä myyntitilanteessa.

Eniten paisuvaa yli-ikäistä tarjontaa löytyy siis Kadriorg & Sadama lähiöistä (ts 1. & 3. jäävuori) selvästikin Tallinnaan, jota seuraa sitten maltillisemmin mm Torupilli.

Hintakehityksen pyörremyrskykö?

Kodin ostajana viime kädessä varmasti kiinnostaa miten tämä kaikki heijastuu pyyntöjen hinnoittelussa ts onko kilpailu jo kriisissä vai vasta menossa sitä kohti ryminällä?

Koko keskustan alueella uusien ja vanhojen kotien jakauma näyttää nyt seuraavalta.

Ts reippaasti > 60% tarjonnasta keskittyy juurikin edellä mainittujen vuosien uudistuotannon & -rakentamisen myymättömiin koteihin kun viime & tämä alkanut vuosi edustaa siitä yhteensä jopa n 37% (kts kuva).

Kun katsot tarkemmin noita poimittuja lähiöitä, niin hinnoittelujen historia näille on seuraavanlainen nykypäiviin asti.

Keskustaa määrillään & myymättömyydellään johtavat lähiöt Kadriorg & Sadama uusine koteineen, joiden keskihinnan kehitys on toisiaan hakevaa hintakuvsta lukien: kalliimpi Kadriorg on joustanut kohti Sadama:n tasoa ja taas päinvastoin.

Myös naapurusten Torupillin & Keldrimäen pyyntöjen kehitys muistuttaa toisiaan ollen molemmilla hyvin tasaista. Näissä lähiöissähän asuu myös koko hinnoittelua alentava mittavampi massa vanhojen kotien myyjiä ed selvästi poiketen.

Loppujen lopuksi voidaan siis sanoa, että Tallinnassa kotien hinnat aika lailla ovat pysyneet ennallaan vuoden ajalta samalla kun kuitenkin ”jäävuorien” eli myymättömien uusien kotien inventaario on vääjäämättä paisunut yli-ikäiseksi lisää & lisää. Mitään dramaattista koko markkinaa ravistelevaa myllerrystä ei ole toistaiseksi menossa vaikka yksittäiset projektit päivittävät hintojaan alemmas melkoisesti juuri uusissa nykyään.

Parhaimpia mahdollisuuksia kodin hankintaan löytyy luksuskodin puolella siis Kadriorg:n hintapaineiden keskeltä & toisaalta”tarkan euron” + vanhan kodin ostajalle Keldrimäe / Torupilli voi luoda hienon tilaisuuden muuttaa / sijoittaa tänne nykyisillä markkinoilla.