Viime viikko on muuttanut voimakkaasti kaksioiden myyntien määrää vuosina 1999 – 2018 rakennettujen kotien osalta. Tämä ryhmä tarjottavia koteja on mielenkiintoinen juuri siksi, että se sisältää nyt suuren joukon koteja joille voidaan antaa hintarajat ts miksi hidastumista tapahtuu tarkasti: mm alle 51 m2 koti ei saisi maksaa yli 148 000 € päivän markkinoilla keskustassa jos tavoite on myydä se nopeammin. Katsauksesta näet miten markkina on elänyt ja missä muutokset ovat vahvimmillaan menossa.
Ne neljä avainryhmää
Kun markkinaa katsotaan koneälyn kautta näkyy viikosta toiseen aina neljä selvästi suurinta ryhmää myynneissä Tallinnassa suurimmasta pienimpään suunnilleen näin.
Näistä juuri 3. ryhmä (ts 119 – 224 pv myynnissä & ALE <= -5001 €) on muuttunut viime viikkoina voimakkaimmin niin, että sen sisään on ilmestynyt iso joukko Kesklinn:n uudempia koteja vuosilta 1999 – 2018 kun aiemmin ryhmässä on ollut vain vanhoja + ilman koko keskustan näkyvää vaikutusta.
Tämä viestii myynnin kasvavasta puuroutumisesta lisää juurikin Tallinnan keskihintojen kalleimmalla alueella.
Alle 2203 €/m2 neliöhinnan alle asettuu nyt kasvava joukko näitä – ei aivan uudistuotannon – koteja niin, että max pyyntö on se 148 000 € / koti – myös keskustassa.
Myöskin, nähdään se miten keskimääräisen pyynnön kestäessä tässä ryhmässä myyjä on päätynyt tarkistamaan hintaa alemmas n -15 000 … -5 001 € / tarjottu koti (ts sen ALE:a). Vielä viikkoja aiemmin tämä haarukka oli selvästi lährempänä nollaa – ilman näin suuria ALE:ja ostajalle.
Perheiden tiukkeneva talous- & työtilanne toimii siis ajurina hintojen tiputuksille taustalla yhä suuremmalle joukolle viivästyneistä aina 119 – 224 päivään asti tänään.
Keskustan uudet puuroutumat
Koneälyn yksi yleinen & helppo sääntö (ts ALE <= -5001 € & huoneita <= 2.0) summaa tarkasti mikä vaikuttaa nyt voimakkaimmin myynnin viivästymiseen keskustalle pikku kodeille. Vielä mielenkiintoisempaa on toki katsoa missä päin aluetta ne ovat.
Tältä näyttää nyt näiden uusien kotien sijainti Tallinnassa.
Isosta markkinakuvasta näkee hyvin miten kuvassa ALE-pilvien massa (ts yksi pilvi = kodin tarjous) kattaa koko keskustan aluetta käytännössä hyvin.
Purppurapilvien keskittyminen taas enemmistönä aivan kaukaisimpaan keskustan osaa kertoo myös siitä miten hyvin koneälyn havaitsema < 148 000 € pyyntö toimii tarkkana raja-arvona tälle ryhmälle viivästyviä myyntejä: mitä enemmän purppuraa sitä useampi täyttää ehdon.
Toisaalta, näissäkin merkityissä kodin myynneissä vain harvemmin on saavutettu vielä < 2203 € neliöhintaa. Ts matkaa on vielä edessä muun Tallinnan alueiden tasojen saavuttamiseen.
Turbulenssi näinä viikkoina on myös varsin suurta: vain muutamassa viikossa nähtiin nyt lähes +30% kasvua pyyntöjen & tarjousten määrille keskustan vaikutuksesta. Syksyn jatkuessa nykyisin pandemian askelmerkein tämäkin ilmiö pysynee ennallaan.
Romahduspiste edessä vai ei?
Viivästyvien myyntien seuranta koneälyn silmin visuaalisesti on mainio tapa ymmärtää pandemian shokkiaallon etenemistä asuntomarkkinoilla tarkasti. Näiden koostumuksesta voidaan sekä toddta nykytila että ennustaa lähitulevaisuuden tilannetta.
Kiteytettynä edellisestä, tilanne vaikuttaa nyt markkinoilta siltä, että paine on kasvamassa yhä uudempiin ja pienempiin koteihin. Alueellisesti selvästi vaikuttavin tekijä on tässä koko prosessissa Kesklinn:n nopeasti muuttuva tila.
Selvästikin polarisoitunut dialogi uudistuotannon ja vanhempien kotien kesken jatkuu niin, että uusien kehittäjät & välittäjät yhä yrittävät hintojen nostojaan samalla kun vanhempien puolella nähdään ALE-haarukan päivitystä yhä alemmas ostajan eduksi.
Koneälyn monista sen valituista markkinapiirteistä kaikkein keskeisin esiin nouseva luku on pyynnön lasku tai nosto (ts ALE) myynnin elinkaaren aikana. Tämä ennustaa jopa n 75% varmuudella miten kodin myynti jää markkinoille & viivästyy.
Romahduksen riski markkinoilla kasvaa sen vahvemmaksi mitä enemmän kodin myyntejä ruuhkautuu merkittävästi tulevina viikkoina & kuukausina.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselaimen koneäly tarjoaa mahdollisuuden tarkastella mainiosti viivästyvien myyntien tärkeimpiä yksityiskohtia tänään sekä ennustaa pelkistettyjen sääntöjen avulla lähitulevaisuutta.
HOME BROWSER | KOTISELAIN