Uusien kotien myyjiin on vaikuttanut pandemia isojen kotien (yli 64 m2) viiveiden muodossa yhä pahemmin Tallinnassa. Sen uhreiksi näyttävät valikoituvat juuri näinä aikoina Kesklinn, Mustamäe ja Haabersti alueina kaikkein eniten myyntien viivästyessä vähintään +290 pv. Kun kolmioiden ja 4-huoneiden tarjouspyyntö ylittää maagisen >150 000 € rajan on sillä aina paremmat mahdollisuudet jäädä odottamaan myyntiään hyvin pitkiksi ajoiksi nyt hyperkilpaillun asuntomarkkinan edessä. Nämä uusien myynnit kohtaavat koronan pahiten pääkaupungissa ja tässä valaisemme miten & miksi se tapahtuu.
Kolmen alueen yleiskatsaus
Vedenjakana toimii nyt siis vuosi 2017 näille kodeille: tätä vielä uudemmat uudistuotannot ovat jo pitkään pyörineet myymättöminä paikallisesti markkinoilla.
Mikä menee siis pieleen?
Hyperkilpaillun asuntomarkkinan yhä tihentyessä löytyy markkinoilta iso joukko yksittäisiä myyjiä & kehittäjiä, jotka ovat jopa nostaneet uuden kodin pyyntöjään vähintään +2 100 € verran. Tätä voi pitää markkinan ”kipurajana”, jonka jälkeen aluksi oikein hinnoiteltu myynti hyytyykin paikoilleen pitkäksi toviksi nykytilanteessa.
Myyntiajoista kun näkyy selvästi (koneälyn avulla) miten tämä johtaa ainakin 300 pv:n odotukseen kaupasta selvän enemmistön tapauksissa. Useilla näistä myynnin kesto pyörii jopa yli 500 pv:ssa ja sen yli. Tämä merkitsee siis juuri nyt listattavalle uudelle myynnille lähes kahden vuoden odotusta ostajan löytymiseen jos myyjä ei ole huolellinen toimissaan.
Taktiikkana hinnan nosto julkisen myynnin kestäessä ei siis tuota kovinkaan ruusuisia tuloksia juuri näinä COVID-19 aikoina.
Kolmen suuralueen haasteet – toistaiseksi
Kun Kesklinn, Mustamäe ja Haabersti alueita katsotaan kartalta niin näkyy missä nämä myymättömät isot kodit ovat nyt.
Koteja on kaikilla alueilla suunnilleen sama määrä, mutta kalleimmassa keskustassa ne ovat myös jo jakautuneet aika tasaisesti koko sen kaupunginosan alueelle.
Haaberstin & Mustamäen alueella ovat vastaavat myynnit kasautuneet paljon enemmän muutamiin isoihin uusiin taloihin tai niiden ryhmiin enimmäkseen. Samalla myyjä on usein rakennuttaja sekä kehittäjä.
Ostajalle ja sijoittajalle alueiden sisäinen vertailu antaa myös paljon arvokasta lisätietoa: napsautat alta esiin ne tärkeimmät havainnot alue kerrallaan.
Keskustaa kattavasti
Yliopistoalueet
Merellistä uudistuotantoaKesklinn
Keskustan kalleimman uudistuotannon myynti on aivan toisesssa tilanteessa kuin kahdella muulla alueella Tallinnassa.
Sen kotien ollessa ainakin 80 m2:n kokoisia isompia kolmioita & 4-huoneita asettuu minimi täällä hinnoitteluissa noin 195 000 €. Neliöhinnoissa mennään näissä vähintään 2750 €/m2 tasoilla ja suurella osalla jopa 3200 €/m2 ylittyy ts puhutaan luksusluokan kodeista & projekteista.
Valtaosa myyjistä on halunnut kirittää pyyntöään jopa >24 000 €:n verran (ts ALE > 0).
Tämä johtaa vähintään 315 pv:n myyntiajan odotukseen tavallisesti ja sen suurella osalla menee rikki jopa 525 pv:n raja.
Keskiarvot näille muutoksille ovat korkeammat: +27 200 € korotus päätyy +450 pv viivästymisiin.
Muutama hyvä esimerkki näistä viivästyvistä myynneistä eri puolilta keskustaa suurmmista tihentymistä:
Mustamäe
Korkeakoulu- ja yliopistoalue yrittää tarjota pienempiä ja halvempia koteja perinteisesti joten hinta- ja viiverajat ovat toki alhaisempia.
Kotien koon asettuessa haarukkaan 50 – 80 m2 sen valtaosan kolmioille ovat hinnat n 145 000 – 195 000 € luokkaa. Neliöhinnat ovat joukon pienimmät ts 2200 – 2460 €/m2.
Suurin osa myyjistä on päätynyt nostamaan hintaansa joko 3500 – 5000 € tai 7800 – 8000 €:n verran. Merkittävä osa myös jopa aina 24 000 € asti.
Näillä markkinoiden luvuilla päädytään sitten helposti tilanteeseen, jossa odotusaika laskee (vrt keskustaan) 252 pv:n tasoille myynnin sulkemisessa.
Keskiarvot näille muutoksille ovat korkeammat: +10 700 € korotus johtaa +370 pv odotuksiin.
Muutama hyvä esimerkki näistä myynneistä:
Haabersti
Uusimman & merellisen kaupunginosan isot kodit ovat tyypillisesti halvempia kuin keskustassa ihan samoissa kokoluokissa.
Kotien koon ollessa vähintään 64 m2 löytyy suurempi osa myös yli 80 m2:n kokoluokasta kuten keskussakin. Hinnat lähtevät enimmäkseen 145 000 €:sta ylemmäs – neliöhinnan pyöriessä 2200 – 2460 €/m2 haarukassa täällä kilpaillessaan aktiivisesti Mustamäen naapurin kanssa myynneistä.
Enemmistö myyjistä on nostanut hintojaan ainakin +8 000 €:n myynnin kestäessä.
Näilläkin halvemmilla markkinoiden pyynnöillä päätyvät odotukset myynnin kestosta minimissään 385 pv selvän enemmistön osalta.
Keskiarvot näille muutoksille ovat korkeammat: +13 900 € korotus johtaa +430 pv viiveisiin.
Muutama hyvä esimerkki näistä kodin myynneistä viivästysten eri keskittymistä:
Äkkinäiset muutokset vahvistumassa
Kuten näistä havainnoista näkyy – ovat isojen uusien kotien myyntihaasteet hyvin erilaisia ja keskittyvät vain tiettyyn osaan Tallinnaa tässä vaiheessa talouden ja pandemian kulkua.
Kuitenkin talouden lähinäkymä on tunnetusti tänään hyvin tumma ja voi johtaa yllättäviin äkkinäisiin muutoksiin asuntomarkkinan sisällä melko varmasti.
On hyvin mahdollista, että eletään jo tärkeitä kuukausia joiden aikana valveilla oleva ostaja / sijoittaja voi etsiä & löytää elämänsä edullisia kauppoja pitkällä tähtäimellä. Siksi on oikein hyvä tuntea mitkä tekijät vaikuttavat myyntien pitkittymiseen painavimmin.
Pandemia ei siis hetkauta vielä kehittäjien uskoa isoissa projekteissa, mutta sen pitkittyminen lisää voi muuttaa markkinaa nopeastikin 6 – 12 kk:n lainan lyhennysvapaiden loppuessa laajemmin.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain luo sinulle tarkan näkymän asuntomarkkinoiden tilasta & haasteista tänään & kyvyn ennustaa lähitulevaisuutta myynnin onnistumisesta yksittäisten uusienkin talojen kotien ja projektien suhteen.
Edellä kerrotun uudistuotannon selvästi erottuva ryhmä löytyy viikosta toiseen joko 1. tai 2. suurimpana nykyään asuntomarkkinoilla viivästyneistä koko Tallinnasta.
Sen koneälyn löytämät markkinasäännöt päivittyvät viikoittain ja kertovat helposti eri alueilla vallitsevat ne aivan herkimmät raja-arvot mm ALE:n, huonemäärän ja talon rakennusvuoden kautta.
HOME BROWSER | KOTISELAIN