Kriisitalven jälkeinen kevät on nostanut yhä lisää edullisia tarjouksia kodeista esiin samoilla objektiivisilla kriteereillä katsoen lähinnä kolmelta suurelta asuinalueelta. Näiden ostajan potentiaalissa korostuu se, että kannattavuus syntyy nykyään parhaiten jo asuntojen arvonnoususta suhteessa ympäristöönsä eikä siis niinkään pyyntöhintojen tarkistuksesta alemmas. Tässä ovat syventävät lisätiedot Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Lasnamäe asuinalueilta.
Aivan nyt viime viikon kannattavuuttaan parantaneiden myyntien yhteenvedosta näkyy hyvin miltä edullisemmaksi muuttuneiden koko jakauma Tallinnassa nykyään näyttää.
Kuten kuvasta tiivistyy n 75% uusista paremmista tarjouksista keskittyy nykyään pelkästään näille kolmelle alueelle (34 + 22 + 18%) koko kaupungin kaikista kahdeksasta eri asuinalueesta.
Vastaava trendi on jatkunut tasaisesti myös viime viikot talven jälkeen samalla kun listoille ilmestyvät myynnit vain vähän vaihtelevat keskenään.
Keskimmäisestä tummasta piirakasta voi myös suoraan lukea miten monen myynnin lisäarvo heikkeni (ts punainen viipale). Mitä suuremmaksi tämä siivu kasvaa sitä kääntäen paremmiksi asuntomyyjien odotukset kehittyvät. Viime aikoinan tämä osuus on ollut n 1/3 koko markkinasta samaan aikaan kun etujaan kasvattaneiden osuus on ollut n 1/2 (vihreä viipale) ts vähän suurempi.
Markkinan dynamiikka kertoo siis, että edullisemmaksi muuttuneet myynnit (= kasvaneet + uudet) vastaavat n 2/3 koko tilanteesta mikä tarkoittaa markkinan liikkuvan yhä vähän paremmaksi ostajan näkökulmasta.
Ajurina myyntiympäristöjen kallistuminen
Kahden perusmekanismin kesken asunnon arvioitu myyntiarvo voi nousta vain joko hinnan tarkistuksen myötä ALE:lla tai sitten ympäristön (/ kysynnän kasvu => suppeneva tarjonta) kallistumisesta samankaltaisten kotien suhteen.
Katsottaessa automatisoidun arvonmäärityksen näkökulmasta markkinaa voidaan ylivoimaisesti jo todeta, että etujaan kasvattavat viikosta toiseen löytyvät ennen kaikkea ympäristöjen kallistumisen kautta.
Tämä indikoi vahvasti myyjien luottamuksen paluusta keväisen valon ja uskon taas palautuessa kuvaan mukaan.
Konkreettisesti tämä nähdään vaikkapa kolmen etujaan nostaneiden alueiden joukosta niin, että näiden kaikkiaan 50 avoimen asuntomyynnin (= 23 + 15 + 12) joukosta ainoastaa löytyy 4 kpl myyntejä, joissa arvonnousuun osallistuu juuri viimeksi myyjän tarkistama ALE-hinta:
- Kesklinn:ssa näitä olivat Pärnu mnt 106 ja Juhkentali 38/1 myyntikohteet, joista molemmat ovat isompia 3-huonetta (72 m2)
- Pohja-Tallinn:sta löytyi yksi myynti Sitsi 28, joka oli puolestaan pieni kolmio (57 m2)
- Lasnamäe:llä sijaitsee myös yksi myynti Pae 23, jonka hintaa juuri laskettaessa sen arvostus merkittävästi suurena yksiönä (39 m2) parani merkittävästi
Myyjien kyky hahmottaa oman kauppansa kannattavuutta on toki aina hyvin rajallinen ja supistuu voimakkaasti kun siirrytään isoista kiinteistöfirmoista & välittäjistä puhtaasti yksityisiin kodin myyjiin.
Teknisesti katsottuna markkina kertoo, että yleistunnelma ei ole mitenkään erityisen huojuva tai pelottava koska kannattavien listaukset enimmäkseen syntyvät siis vastaavien myyntikotien kallistumisista ympäriltä.
Sosioekonomiset taustat vaihtelevat
Erityisesti edellä mainittua kolmea mielenkiintoisinta aluetta polarisoi keskenään myös arkitodellisuuden erilaisuus sen asujien, palveluiden, työllisyyden ja ostovoiman suhteen. Selvästikin Kesklinn & Pohja-Tallinn kuuluvat vastakkaiseen kastiin kuin taas Lasnamäe nykyään. Jokaisen ostajan & sijoittajan on syytä tiedostaa tämäkin kun valintoja haluaa paikan päällä tehdä.
Kesklinn ja Pohja-Tallinn ovat keskeisempiä alueita, joilta on parempi saavutettavuus erilaisiin palveluihin, kuten kauppakeskuksiin, ravintoloihin, kulttuurikohteisiin ja työmahdollisuuksiin. Etenkin Kesklinn on Tallinnan kaupallisen ja hallinnollisen toiminnan sydän, ja se on myös suosittu matkailukohde. Nämä tekijät lisäävät asuntojen kysyntää näillä alueilla ja näin ollen kiinteistöjen korkeampia hintoja.
Lasnamäe puolestaan on syrjäisempi alue, jossa palvelut ja työmahdollisuudet ovat alhaisemmat. Sen tiedetään olevan Tallinnan köyhin alue, jossa on enemmän pienituloisia, mukaan lukien huomattava määrä maahanmuuttajia. Lasnamäen ja sen lähialueiden asuntojen kysynnän lasku johtui asukkaiden alhaisemmasta ostovoimasta sekä houkuttelevien palveluiden ja työmahdollisuuksien puutteesta.
Haabersti, Mustamäe ja Kristiine sijaitsevat Tallinnan keskireunalla ja tarjoavat yhdistelmän kaupunki- ja esikaupunkiympäristöä. Niistä on suhteellisen hyvät kulkuyhteydet peruspalveluihin ja liikenneinfrastruktuuriin, ja ne ovat suhteellisen edullisia verrattuna Kesklinnaan ja Pohja-Tallinnaan. Nämä alueet voitaisiin nähdä kompromissina kalliimpien keskusalueiden ja halvempien syrjäisten alueiden välillä.
Edullisemmat myyntikodit
Kotiselain ehdottaa, poimii ja listaa automaattisesti viikoittain muuttuneilta asuntomarkkinoilta kaikkein mielenkiintoisimmat tilanteet ja niiden myynnit. Ottaisitko koppia uudesta modernita tavasta hahmottaa asuntomarkkinoita paremmin?
Käyttämällä teknistä ja objektiivista arvonmääritystä hyväksi saat käyttöösi sen supervoimat tarkastella kutakin kohdetta toisiin samanlaisiin kohteisiin täysin neutraalisti ja objektiivisesti.
Näet tarkasti jokaisen luokitellun ja poimitun myyntikohteen samat perustiedot sisältäen sen edut käypään nykyiseen markkinahintaan nähden verraten sekä siirryt sen ilmaiseen 360-asteen tekniseen kartta-analyysiin hiirtä kevyesti hipaisemalla.
Perustiedot sisältävät mm:
- Asunnon kuvaus
- Markkinatilanne suhteessa käypään etuun & hintaan
- Vertailu pyyntöhistorian & edun kehittymisen kesken
- Tuorein ilmakuva talosta äskettäin
- Linkitykset myynti-ilmoituksiin & kotiselaimen markkinakartalle
Liittymällä jäseneksi sisäpiiriin saat käyttöösi koko paketin ja avaat kaikki vertailut nopeasti myyjien ja käypien hintojen kesken paikallisilla markkinoillaan + PALJON PALJON muuta KIVAA & hyödyllistä tietoa !
Tutustumista voit alkaa vaikkapa viikoittaisten edullisten kotien lähtönäkymästä ketterästi & näppärästi.
HOME BROWSER | KOTISELAIN