Kotien villin nousuhdanteen & rakentamisen viiletessä Tallinnassa saaga etenee vääjäämättä kohti lukua ”miten rikas oppii köyhältä”: Kesklinn tulevaisuus markkinoilla kun on jo viitoitettu valmiiksi heikoimman & halvimman Lasnamäe:n elementtilähiöihin . Tästä lyhyestä katsauksesta ymmärrät varmasti myös paremmin miten & miksi.
Keskustassa yhä kuuma suhdanne päällä
Keskustann kotihintojen kulku myyjillä on mennyt sunnilleen seuraavasti viime aikoina yläviistoon uudistuotannon eniten tukemana.
Ylempi kuva kertoo villistä menosta & alempi taas EKP:n lainahinnan korotusten vaikutuksesta myyjien odotuksiin: ALE-marginaali – myyjän odotuksen ja ostajan maksaman ero – on vakaasti supistunut yhä lähemmäs toisiaan ed. 12 kk:n ajalta.
Kesklinn:ssa ns ”hair cut”:a marginaalissa on tullut reilusta 400 €/m2 nykypäivän n 300 €/m2 tasoille eli jopa -25%.
Myös alemmasta kuvasta näkyy miten keskustan marginaali on vain kerran käynyt miinuksella v2017 aivan lopulla ts ostajat ovat maksaneet jopa ylihintaa myyjien odotuksiin nähden hetken.
Hintaralli ei näytä vieläkään kuitenkaan saavuttaneen sitä lakipistettään keskustassa.
Tiukkeneva marginaali on kuitenkin juuri sen viilentävä tekijä mikä loppujen lopuksi pysäyttää hintarallin + asettaa pysyvämmän ”lasikaton” koko prosessille. Tässä kohtaa näytelmään astuukin Tallinnan ”köyhin” suuralue, jossa asiat ovat jo kypsyneet askeleen pidemmälle.
Lasnamäen todellinen lasikatto löytyi (?)
Lasnamäen lasikatto on asettunut selvemmin jo paikoilleen sen pienemmän ostovoiman ansiosta.
Tästä kuvasta näkyy hyvin miten halvimman alueen maaginen hintakatto on n 1685 €/m2 tänään. Alempi osa kertoo samaa tarinaa marginaalin tiukkenevasta tilanteesta kuten aiemmin, mutta lievemmin kuin keskustassa: < 50 €/m2.
Kun nyt m2-keskihinnan lähtötaso on näin valtavasti matalampi ei marginaalikaan voi tietysti supistua kovin jyrkästi elleivät markkinat ihan totaalisesti romahda alta pois.
Kuitenkin tällä Tallinnan kotien ostovoimaltaan selvästi keskustaa heikommalla suuralueella näkyy jo viimeisen 12 kk:n ajalta kolme kertaa negatiivisella marginaalilla käyntejä ja juuri näinä aikoina 2018 kesäkuussa marginaali taas testaa negaativista jaksoa 3. kertaa.
Hinta- / lasikatto on nyt löytynyt kevään aikana samalla kun marginaali on painunut kohti 100 €/m2 maagista rajaa.
Kodin arvonnousu / rallin jatko voi olla jatkossa hyvin haastellista juuri Lasnamäellä kun sen marginaalia alas painava massa erityisesti myymättömiä vanhoja koteja vetää kotien keskihintaa vahvasti alemmas.
Kun rikas (alue) oppii köyhältä lisää
Lasikaton löytyminen keskustalle pysäyttää sen arvonnousun ja samalla viilentää markkinat normaaliksi. Tällä kehityksellä on toteutuessaan monia merkittäviä vaikutuksia kiinteistöbisneksiin, mm:
- Uudistuotannon inventaarion kasvu hiipuu rakentajien ymmärtäessä oman tilanteensa markkinoilla paremmin & tehokkaammin.
- Flippereiden / spekulanttien (ts lyhytaikaiset ostajat & asujat) toiminta vaikeutuu, koska pelkkä nopea remontointi + asuminen hetken ei enää tuokaan pikavoittoa totuttuun tapaan lompakkoon kuten ennen.
Nämä vaikutukset siintävät horisontissa Kesklinn:ssa myös, mutta kukaan ei tiedä tarkasti miten nopeasti prosessi voi edetä lainahinnan noustessa taustalla pikku hiljaa.
Rikkaan & köyhän alueen vertailusta voi kuitenkin nähdä, että tätä lasikaton löytymistä pitää edeltää marginaalin supistuminen riittävän kireäksi eli Lasnamäellä tuo raja näyttää tänään olevan n 100 €/m2. Kesklinn:ssa tästä ollaan yhä aika kaukana.
Kotiselain auttaa selvittämään Tallinnan alueilta mikä on kunkin alueen tilanne ALE-% ja marginaalin osalta & samalla siis edellisen tarinan mukaan voit nähdä miten lähellä sen hintarallin päätepysäkkiä ollaan oikeasti kaupunginosassa.
HOME BROWSER | KOTISELAIN