Hyvin samanhintaluokan kaksioissa esiintyy merkittäviä arvostuseroja alueelta toiselle katseltaessa Tallinnassa (5/2024). Nykyään on mahdollista bongata selvästi < 100 000 € kaksio, jonka alueellinen arvostus & kannattavuus on huikea muihin samanlaisiin nähden ympäristössään. Tässä katsomme miten tällaiset kodit nousevat esiin aivan kaikkein halvimpien kotien joukosta.
Ostajalle toteutuva arvostuksen nousu voi tapahtua kahdella mekanismilla:
- Myyjä alentaa hintapyyntöään kun muu ympäröivä markkina pysyy melko ennallaan.
- Ympäröivä samantyylisten kotien markkina kallistuu nostaen pyyntöjään kun ostajaa kiinnostava asunto pysyy ennallaan.
Molemmissa tapauksissa kun vertailua ynnätään samantyyppisten lähimyyntien ryhmään kodin arvostus näyttää ostajalle yhä paremmalta & edullisemmalta valinnalta.
Optimaalisimmassa tilanteessa molemmat edelliset muutokset tapahtuvat yhtä aikaa ostajan hyväksi.
Kymmenien tuhansien eurojen erot
Markkinaviikko on tuonut esiin nyt runsaimmin kaksioita ALE-hintalapuilla kaikilla suurimmilla Tallinnan myyntialueilla. Näiden viimeisimmät muuttuneet hinnat ovat nyt tyypillisesti tasoilla n 70 – 90 000 €. Ts puhutaan hinnoista jotka ovat psykologisesti selvästi alle < 100 000€ nykyään.
Kun poimitaan sen eri asuinalueesta kaikkein halvimmat muuttuneet kaksiot löytyy seuraava lista koteja & osoitteita:
- Sõle 18-18, Pohja-Tallinn, 72 000€
- Kivilä 38, Lasnamäe, 85 000€
- Energia 2, Kristiine, 85 900€
- Raua 33, Kesklinn, 89 000€
- Astangu 70, Haabersti, 91 500€
Pelkkä pyyntöjen listaaminen ei kuitenkaan kerro vielä mitään arvostuksista paikallisesti kun sijainnit ja itse taloa ovat hyvin erilaisia keskenään tälläkin kertaa.
Kannattavuuden koko kehitys
Piirtämällä yhdessä samaan graafiin sekä pyyntöhinta että kodin arvioitu kannattavuus suhteessa käypään ostajan hintaan nähdään aika selvästi missä myyntikoideissa on eniten potentiaalia ostajan hyväksi tarjolla.
Myyntikodin kannattavuus on ollut positiivinen lähes koko sen keston ajan (ts vihreä alue) mutta aivan viime viikkoina ovat sitä erityisesti lisää tukeneet pyynnön (/ oranssit palkit) selvä alentaminen. Kodin myynnin alkuvaiheessa arvostusta loi eniten muun ympäristön kallistuminen.
Arvostusten vertailussa pikaisesti tässä ylivoimaisen voiton (n +78 000€ kannattavuus) vie Raua 33 :n osoitteen kaksio, joka sijaitseekin aivan ydinkeskustan kalleimmilla kulmilla.
Vaikka toiseksi teknisesti kiilaa Lasnamäe :n koti, niin todellisuudessa sijoittajan & ostajan kiinnostusta (ainakin suomalaisena) tuskin kiinnostaa Lasnamäe :n aivan kaukaisimmat syvimmät & venäläiskieliset alueet.
Joten, hyvänä kakkosena voi tässä katsauksessa pitää tuota Energia 2 :n kaksiota (n +23 600€ kannattavuus), jossa sen etuna on suhteellisen lyhyt matka Mustamäe :n korkeakoulun ja yliopiston laitosten suuntaan. Tämä avaa mahdollisuuden sijoittajalle opiskelijoille vuokraamiseen ainakin helpommin.
Isossa kuvassa taustalta kannattaa myös havaita, että sekä Kesklinn että Kristiine alueiden pyyntötrendit ovat edelleen vuoden ajalta nousussa kun taas Lasnamäe :n trendi on laskenut jo koko vuoden ajan. Olkoonkin, että vuoden 2024 alusta ovat muutkin Tallinnan alueet kääntyneet m2-hinnoissaan tarkistamaan alemmas tasojaan.
Parhaat ja lähimmät kilpailijat
Automaattinen myyntikilpailijoiden tunnistus & poiminta antaa edellisen myynnin arvon jo selvittyä lisää varmistusta siitä miten hyvästä asuntotarjouksesta olikaan kysymys kilpailijoiden suhteen. Tässä tapauksessa poiminta kohdistuu Kesklinn :n kaikkiin avoimiin ja samankaltaisimpiin myyntikoteihin.
Kuten tästä taulukosta hienosti näkyy edes aivan lähin kilpailija (os. Tondi 20) ei yllä paikallisessa arvostuksessaan läheskään samaan kannattavuuteen (n +28 843€) kuin vertailtava koti (+78 068€) vaikka näiden pyyntöhinnat ovatkin selvästi edullisempia.
Kolme parasta jatkoon
TOP-3 -lista parhaiden arvostusten mukaisesti on:
- Raua 33 56.6 m2, 89 000€ markkinatilanne >>
- Energia 2 39.4 m2, 85 900€
- Astangu 70 47.6 m2, 91 500€
Ostajan & asuntosijoittajan on hyvä perehtyä objektiivisen & neutraalin vertaisarvioinnin kautta sijainnista peilautuvaan myyntikodin arvoon.
Tn sijoituksen parempaan kehitykseen ovat usein leivottu jo valmiiksi läheisiin avoimiin samantyyppisiin myyntikoteihin.
Halvimpien halpenevien kannattavuudet
Kotiselain listaa & poimii sinulle automaattisesti viikoittain aluekohtaisilta listoiltaan myös ne kaikkein halvimmat markkinoilla pyynnöissään muuttuneet kodit. Näitä voit heti suodattaa näppärästi jäljelle esiin mm huoneiden lukumäärän perusteella kodit oman toiveen mukaisesti. Tällöin esim yksiöiden ja kaksioiden muuttuneiden myyntien löytäminen markkinakartalle on hyvin nopeaa ja tehokasta.
Kotiselain soveltaa omassa kannattavuuden arvioinnissa objektiivista ja täysin neutraalia kodin lähimmät ympäröivät samankaltaiset myynnit keräävää vertailumenetelmää, jossa ostajan hinta-arviota määriteltäessä otetaan huomioon aina edellisen kuukauden todelliset toteutuneet kauppahinnat.
Huom: tässä edellä esitellyt katsauksen kannattavuuden kehitysgraafit sekä taulukoitu kilpailija-analyysi ovat osa kotiselaimen tilaajalle avautuvia erikoispalveluita.