Vanhojen ja uusien kotien hintaero kertoo suoraan uustuotannon odotukset

kirjoittaja

Vanhojen ja uusien kotien hintaerot tarjouksissa ovat kaupunginosin hyvin erilaiset Tallinnassa. Tätä selittää parhaiten uustuotannon kehittäjien huimasti vuodessa kasvaneet odotukset (& tuottospekulaatiot) hinnoitteluissaan pääkaupungin monilla alueilla. Eniten eroja nyt esiintyy Pohja-Tallinn, Pirita ja Keskustan alueilla ja vähiten Kristiine ja Mustamäen alueilla.

Se suuri salaisuus

Markkinoiden hinnoittelua karkeasti tulkiten nykyään on yleisesti Tallinnan suuri salaisuus suomalaiselle se, että kapungin ns ”uudet” asunnot ovat joko vuonna 2000 tai heti sen jälkeen rakennettuja (/peruskorjattu) ja vanhat taas tätä aiemmin.

Markkinatilanne muuttuu tietysti viikoittain Tallinnassakin selvästi, mutta oheinen grafiikka tiivistää hyvin erot kaupunginosien kesken niiden keskihintojen osalta.

Uusien ja vanhojen m2-hintaerot (€/m2) (8.9.2014)

.

Kehittäjien tuottolaskelmissa on Pohja-Tallinnaan luotu nyt nopeati suhteellisesti kaikkein eniten kallista uudistuotantoa erityisesti nyt vuonna 2014 ja melko samalla lailla kuin Piritassakin näiden hinnoittelussa on jopa +50% aluelisä vrt tarjouksia normaalin saman alueen vanhempiin koteihin. Tämä selittää sen korkeinta hintaeroa.

Sen sijaan Kesklinn:n uusien tarjousten hinnoittelussa lisä on vain reilut +30% luokkaa, mutta itse m2-hintakin on jo kaupungin korkeimpia valmiiksi eli suurempien tuottojen leipominen sen uusiin on aikamoinen haaste nykymarkkinoilla.

Mitä tulee kehittäjien puhtiin tuottaa lisää uustuotantona koteja markkinoille on nähtävissä buumin loppumista jo Pohja-Tallinnassa tulevalle v2015: ennakkomyynnissä on enää vähän tulevia kohteita listoilla. Tähän kontrastina taas sekä Kesklinn:ssa että Piritassa rakennuttajien usko uusien lisäkotien tarpeelle on yhä vahvaa.

Kaikkein vahvimmat v2015 uudistuotannon myynnin keskittymät löytyvät kuitenkin Mustamäeltä (101 kpl) ja Haaberstista (53  kpl). Siis myöskin alueilta, joiden uuden ja vanhan hintaero on pienimmästä päästä heti Kristiinen jälkeen.

Paljon tulevaa uudistuotantoa Mustamäellä ja Haaberstissa

Kannattaa siis muistaa

  • Uudistuotannon tarjoushinta on siis aika huono mittari alueiden markkinatunnelmille: kehittäjät leipovat siihen sisään pakolliset kiinteät kustannukset + oman valitsemansa tuotto-odotuksen.
  • Vanhojen asuntojen hinnoittelu on tätä luotettavampi arvio myyjien todellisiin tunnelmiin.

Vanhojen asuntojen tarjoushinnat (€/m2) (rak. < v2000)

Kannattaakin siis tarkemmin tutustua juuri Tallinnan vanhojen talojen m2-hintoihin seuraavasta kuvasta.

Näistä tarjousten hinnoista näkee miten tasaisesti m2-keskihinnoittelu nousee aina Lasnamäestä Kristiineen saakka liikuttaessa ja kuinka selvästi kalliimpaa se taas onkin keskustassa. Myöskin kannattaa katsoa miten Piritan alue on vain keskivaiheilla Pohja-Tallinnan tasoilla hinnoissaan juuri vanhoille taloilleen huolimatta sen omasta perinteisestä luksusimagostaan – mielenkiintoista & hyödyllistä tietoa.

Nykyisistä markkinoista Tallinnaan suositukset ostajille voisi kiteyttää seuraavasti:

  • Uudistuotannossa tehokkaimmin hinnoiteltuja neliöt ovat nyt Kristiine:ssa.
  • Vanhoissa kodeissa mielenkiintoisia ovat paitsi Kristiine, niin myös Mustamäe ja Haabersti. Näiden kotien myyjät voivat olla halukkaampia joustamaan kauppahinnassa alas, koska:
  1. Ero uusiin on jo tarjousten niiden vanhojen hinnoittelussa pienempi.
  2. Inventaario alueiden myymättömästä tulevasta uustuotannosta näyttää suurelta v2015-16.
  3. Myös marginaalit juuri vanhoissa kodeissa kauppahintoihin katsoen ovat nykyään valmiiksi alhaalla.
Alhaisemmat marginaalit Mustamäellä ja Haaberstissa 9/2014

.

Kotiselain seuraa ja toimittaa näitä edellä mainittuja avainlukuja (ts rakennusvuodet & kauppahinnat) kuvina viikoittain nettipalvelustaan automaattisesti.

Markkinatiedot tarjoaa sinulle

 


Ei tähän liittyviä muita uutisia äskettäin.