Asuntosijoittajan & -ostajan hyväksi parasta lisäarvoa & alennuksia tarjoavat kodit ryhmittyvät yhä selvemmin vain muutamalle alueelle ja niiden lähiöihin Tallinnassa. Lainoituksen huima kallistuminen on johtanut kolmen kaupunginosan melko pysyvään dynamiikkaan, joista kodin etsijä on hyvä olla selvillä paremmin. Tarkastelemme tässä näitä ”kuumia pisteitä” tarkemmin pääkaupungin markkinoilta – visuaalisesti & mielenkiintoisesti kuvittaen.
Kolmen koplan myyntialueet
Kolmen kaupunginosan – Kesklinn, Lasnamäe & Pohja-Tallinn – hallinta edullisimpien kotien osalta on ollut jatkuvaa viime viikkoihin asti pysyvämmin. Tyypillisesti näiden osuus kaikista uusista yhä paremmista myynneistä ostajalle on ollut jopa luokkaa 85 – 90%.
Kuten tästä isosta kuvasta myös hyvin näkyy, niin ovat Kesklinn (+31 kpl) & Lasnamäe (+20 kpl) vielä korostetuimmin tuoneet eniten parantuneita tarjouksia kodeista ostajilleen katsottavaksi & harkittavaksi yhden viikon ajalta.
Parhaiden tarjousten rypäleet
Myyntikeskittymät hyvistä & aivan parhaista kodin tarjouksista sijoittuvat myöskin selvästi vain tietyille alueilleen kaupunginosiensa sisällä.
Kesklinn
Näiden määrissä johtaa ylivoimaisesti keskusta (/Keslinn) niin, että myyntiprofiilit eri paikoista ovat eniten eri hintaisia melko laidasta laitaan.
Suurin mielenkiintoinen alue sijoittuu Torupilli:n ja Keldirmäen lähiöihin jotka löytyvät Tarto:n suuntaan lähtevän valtatien varrelta ydinkeskustasta (rengas oikealla & alhaalla kuvassa).
Aivan keskustasta löytyy myös kaksi muuta korostuvaa aluetta: sataman suuntaan Narvan maantien ympäristö sekä koko historiallinen vanha kaupunki (kuvan ylimmät renkaat).
Etäisimpänä tarjousalueena omana kuplanaan (ihan alimpana) pyörii Kitseküla :n lähiö, jonne pääsee näppärästi & sujuvasti vaikkapa ratikalla nro 3 keskustasta sen Tondi:n päätepysäkin myötä.
Asuntojen koot tyypillisesti
- Keldrimäe: tilavat kaksiot & kolmiot
- Narvan maantie: kaksiot ja näitä suuremmat kodit
- Vanha kaupunki: isot jo luokkaa 100 m2:n erikoiset kodit
- Kitseküla: kaksiot + kolmiot
Muutamia makupaloja kotien myyntitilanteista
- Laulupeo 17 (hinta: 199 900 €, ETU: +15 508 €/vko)
- Narva mnt 12-3 (hinta: 190 000 €, ETU: +5938 €/vko)
- Pikk 43 (hinta: 204 900 €, ETU: +1392 €/vko)
- Paide 8/1 (hinta: 87 000€, ETU: +6348 €/vko)
Lasnamäe
Halvimman kaupunginosan myyntikeskittymät tulevat vahvasti vain kahdesta pisteestä: aivan Lasnamäe:n laajan keskustan ydinalueilta sekä sen etäisimmistä osista & koko kaupungin rajoilta Narvan suuntaan.
Suurinta rooliaan hehkuttavat myyntikotejaan Lasnamäe :n supermarkettien ympäriltä Pae:n sekä Laagna:n lähiöt (vasen sininen rengastus), joista löytyy kaikkein lähiten keskustaa pääkaupungin suhteellisesti halvimpia koteja. Nämä ovat myös parantaneet tarjouksiaan suhteellisesti useimmin (siniset nuolet ylös)
Etäisimmät Lasnamäe:n hyvät tarjouskodit sijoittuvat Seli, Priisle ja Mustakive -läihiöihin (oikea punainen rengas), joissa on tapahtunut enimmäkseen arvostusten alennusta äskettäin (punaiset nuolet).
Asuntojen koot tyypillisesti
- Pae & Laagna: kasiot ja isommat kodit
- Etäiset lähiöt: normaalit kaksiot & kolmiot
Muutamia makupaloja kotien myyntitilanteista
Pohja-Tallinn
Tämän suuren merellisen alueen keskittymät jakautuvat neljään kohtaan, jotka sijaitsevat Pelguranna, Angerja, Sitsi ja Kopli -lähiöissä. Tarjonta on kuitenkin ollut selvästi suppeampaa kuin kahdelta edelliseltä alueelta viikoittain.
Kuten kuvasta näkyy heti muodostavat lähiöt Pelguranna, Sitsi ja Angerja (alemmat kolme rengasta) oman naapurustojensa vyöhykkeen lävistäen koko Pohja-Talllinn:n suuralueen Stroomi:n uimarannasta toiselle puolelle sen upeita merimaisemia, mistä avautuu näkymiä laivasataman suuntaan.
Kopli:n suunnassa taas parhaiten muutamia yksittäisiä vanhojen kotien tarjouksia löytyy aivan sen alkupäästä keskustasta sinne tultaessa (sininen ylempi rengas).
Muutamia makupaloja kotien myyntitilanteista
- Randla 15 (hinta: 68 000 €, ETU: +13 456 €/vko)
- Sitsi 28 (hinta: 109 000 €, ETU +3684 €/vko)
- Tööstuse 77 (hinta: 179 000 €, ETU: +13 035 €/vko)
- Uus-Maleva 1 (hinta: 139 500 €, ETU: +2416 €/vko)
Yhteenveto
Eniten uusia parempia tarjouksia syntyy siis kalleimmalla keskustan alueella ja sen eri alueilla. Tähän on syynä erittäin korkeana edelleen säilyneet pyynti- & myyntihinnat yhä talven jälkeenkin.
Kun ostajan näkymä on pidempi voivat tällaiset epätasapainot korjaantua ja tuottaa jyrkintä arvonnousua, haasteena taas on runsas uusien asuntojen varanto keskustassakin, jossa ollaan alkuvuodesta nähty joitain isojakin ALE-liikahduksia pyyntöhinnoista. Nämä muutokset tunnistuvat myös osaksi kotiselaimen arvonmääritystä ja niihin reagointi on näin helppoa myös vanhempien kotien kanssa.
Sijoittajan on myös hyvä muistaa Tallinnasta nykyään, että keskustan alueella kauppaa käydään pääasiassa kokoluokissa kaksiot (41 – 55 m2) & sitten liikkuvat ne todella isommat (> 70 m2) kalliit kodit kun taas kaupat keskittyvät Pohja-Tallinn :ssa lähinnä vanhoihin yksiöihin / kaksioihin (30 – 55 m2) kaikkein eniten. Lasnamäe :llä kysynnän haarukka on vanhoissa kaksioissa ja kolmioissa (41 – 70 m2) suurin alueen edullisuudesta johtuen ts kahden edellisen välimaastossa.
Lyhyesti supertarjousten poiminnasta
Kotiselaimen arvostusten vertailuissa käytetään objektiivista ja neutraalia arvostusten tunnistusta, missä samankaltaisia koteja aina lähiympäristöistä verrataan toisiinsa tehokkaasti. Tämä tekninen analyysi tuo hyvin esiin poikkeuksellisen hinnoittelun aina suhteutettuna kuhunkin myyntiympäristöön paikallisesti.
Asettamalla kukin avoin myyntitarjous yhteismitallisesti samalle viivalle sen kilpailevien lähimpien naapureidensa kanssa lasketaan avoimelle myynnille sen potentiaalinen etu joko ostajalle tai myyjälle vallitsevan markkinan suhteen.
Ostajalle edulliset näin löydetyt kodit lopuksi jaetaan niiden euromääräiseen absoluuttiseen hyötyyn euroissa, jonka voit visuaalisesti nopeasti nähdä ja poimia kartalta esiin kaikkine myyntitilanteen yksityiskohtineen. Jokainen myyntiin vaikuttava komponentti esitetään hintaa nostavana / laskevana tekijänä mistä markkinatunnelman koko tulkinta on nopeaa yhdellä silmäyksellä.
Hintahistorian vertailu edun kehitykseen yhdessä lisää myös pespektiiviä miten arvostustasot ovat muuttuneet aivan äskettäin ja kuinka myyjä on tässä markkinatilanteessa mukana.
Automaattiset arvonmääritykset
Sijoittajan ja ostajan nykypäivää ovat automaattiset automaattiset arvonmääritykset isommista maailman kaupungeista.
Arvonmääritys & -seuranta on mielenkiintoista seuraavan kuvan mukaisesti kotiselaimen kehittyneillä työkaluilla asuntomarkkinoilla, josta koko markkinatilanteen tulkinta on hyvin nopeaa ja mukavaa.
Arvonmäärityksen kartan komponenteista löydät heti mm:
- Kunkin naapurin myynnin nettovaikutuksen hintaa nostavasti / laskevasti (€/m2) samankaltaisuuden ja etäisyyden mukaan painotettuina.
- Lähinnä eniten hintaan alas & ylös vaikuttavana numeroituina järjestykseen.
- Kunkin poimitun naapurin hinnoittelun aivan lähiviikkojen historian graafisesti.
Kotiselain auttaa monipuolisten & hyvin kattavien työkalujensa avulla saavuttamaan sinun oman asuntokaupan tavoitteesi helpommin, nopeammin ja tehokkaammin Tallinnasta.
HOME BROWSER | KOTISELAIN
”Tosi tietämyksestä kiteytyy aina oivallusta, joka ohjaa asuntokaupan yhä paremmin maaliinsa.”
— Jouni, A Finn