Kodin ostajan muistilista

kirjoittaja

Meiltä aika usein kysytään Tallinnassa suomalaisen suusta mitä kannattaisi muistaa jos aikoo ostaa / sijoittaa asuntoon Tallinnassa. Tämä pikku artikkelimme toivottavasti palvelee sinua, jos suunnitelmasi kulkevat tähän suuntaan, että tosiaan haluat omaa kotia Tallinnasta tai Virosta.

Pakkohuutokaupan kodit

Asia erikseen ovat julkiset pankkien huutokaupat niiden niiden omien tytäryhtiöiden kautta. Nämä tekevät osin yhteistyötä tiettyjen valittujen välittäjien kanssa joidenkin kotien realisoimiseksi ja perinteisen suomalaisen muinoisen ”Arsenal-mallin” mukaan käyttävät pakkohuutokauppoja julkisena myyntikanavana. Huutokaupat ovat suomalaisen kannalta pieni ongelma, koska kaikki tarjoukset ovat vain eestiksi kirjoitettu. Tässä on se keskeisin kanava kiinteistöjen pakkohuudatukseen:

Monet tuolla sivuston listoilla esiintyvistä lakimiehistä myös puhuvat soittaessasi englantia tai jopa suomea.

Hyvä vinkki

Kuten moni suomalaisista jo hyvin  tietääkin paras työkalu tekstien ymmärtämiseen suomeksi on edelleen Google:n kääntäjä (Viro -> Suomi), jolle voit antaa syötteeksi ihan suoraan avaamasi kohteen nettiosoitteen (eli teknisesti ”URL”:n). Useimmiten edes pääkohdat kohteista selviävät tätä kautta – mikä yleensä riittääkin.

Huutokaupan prosessi on seuraava:

  1. Kiinteistö tulee myyntiin lakimiehen ja omistajapankin vahvistamalla lähtöhinnalla.
  2. Jos se ei mene kaupaksi hintaa tarkistetaan n. kuukauden välein aina pykälän alaspäin.
  3. Lakimies yleensä kertoo kuinka usein joku tietty kohde on jo ollut huudatuksen kohteena kysyttäessä.

Pakkohuutokaupan tilaisuuteen osallistuessa on hyödyllistä tietää miten asiat on järjestetty lainoittajapankkien toimesta: kaikilla suurimmilla pankeilla on täällä paikallisesti niiden tytäryhtiönään markkinoilla sen ikioma ”Arsenal”, joka kiinnostuksensa puitteissa usein saattaa ilmestyä paikalle huutamaan sinua vastaan, yllättäin. Tällä lailla lainoittajapankki yrittää tietysti lypsää sen parhaan hinnan kun on useimmiten kysymys roskalainan tappion minimoimisesta. Esim v 2010 aikana näiden tytäryhtiöiden aktiivisuus oli 2x – 4x suurempi kuin vuotta aiemmin eli pankin taseita puhdistettiin tosissaan. Nämä pienet tyttäret eivät osallistu toistensa huutokauppoihin vaan ainoastaan oman isäntäpankin huudatuksiin.

Näiden roskanhoitoyhtiöidensä toiminnasta paikalliset liikepankit ovat olleet median suuntaan varsin vaitonaisia – melko ymmärrettävistä syistä.

Ostokohteen katselmus

Paikan päälle kun menet välittäjä toimii saman kaavan mukaan kuin suomessakin: ostaja saa niitä tietoja mitä ymmärtää itse kysyä. Automaattisesti ei tapahdu paljoa ts välittäjillä ei ole pakkoa kertoa mitään peruslistaa asioita – paitsi se hintapyyntö totta kai. Aktiivisuus kannattaa ja palkitaan.

Tarkistettavat perusasiat (kunto, remontit, infrapalvelut yms) ovat myös samanlaiset vaikkapa asunnosta kuin Suomessa. Tarkkana kannattaa olla erityisesti:

  • Taloyhtiön (KÜ eli korterühistys) myyjältä ostajalle mahdollisesti siirtyvistä / nollautuvista lainoista.
  • Asuntoon tai taloon kauppahinnalla jäävän irtaimiston luvatusta määrästä.

Muista ne ikkunat !

Suomesta poiketen kerrostalossa ikkunat kuuluvat osana asuntoa sen omistajalle eikä asunto-osakeyhtiölle. Joten niiden kunto varsinkin vanhemmissa taloissa on hyvä tarkistaa ennen ostopäätöksen tekoa.

Tomiiko KÜ oikeasti ?

Kannattaa myös tarkistaa taloyhtiön olemassa olo (se KÜ), sen koostumus ja viime aikojen aktiivisuus. Automaattisesti omistajana siirryt KÜ:n jäseneksi, mutta on huomattavasti mukavampaa osallistua jos sinne kuuluu viroa tai jopa suomea ymmärtäviä muita omistajia ennestään. KÜ:n aktiivisuus voi olla myös hyvin laiskaa: vaikkapa se yksi pakollinen lakisääteinen kokous / vuosi tai sitten jos on nuorempia työelämässä olevia perheitä, niin taloa oikeasti yritetään parantaa kuten Suomessa on tapana.

 


Nyrkkisääntönä: virolaisenemmistöisessä talossa toimii aika usein KÜ tehokkaammin kuin venäläistaustaisessa.

Energiatodistuksella säästät

Voit pyytää energia-auditoinnin todistuksen talon talven lämmityskulujen varmistamiseksi. Esim, Tallinnassa energia-arviointeja on nyt tehty jo vuosia pätevästi ja monista vanhoista kivi- tai puutaloista löytyy jopa lämpökamerakuvat ja mittaukset aika äskettäin. Jos talossa on tehty peruskorjausremontteja + otettu pankilainaa, niin nämä ovat nykyään pakollisia tiedottaa pankin suuntaan lainan saamiseksi. Sen lisäksi tietysti kannattaa vaatia omistajalta ko kohteen ne oikeat ylläpitolaskut viimeisiltä talvikuukausilta nähtäväksi.

Vanhempien kivitalojen energialuokitukset ovat usein kehnoja vrt suomalaiseen normaaliin standardiin (ts energialuokat >D ovat aika tavallisia).


Korkeat talven lämmityskulut voivat tulla yllätyksenä suomalaiselle vanhemmissa taloissa ja asunnoissa !

Hintatarjous

Kohdetta kannattaa tinkiä välittäjän kautta kuten meilläkin on tapana. Välittäjä kertoo tarjouksesi ostajalla tai joissain tapauksessa omistaja jopa suoraan suostuu neuvottelemaan hinnasta ja muista ehdoista kanssasi. Tässä ei oikeastaan ole mitään erilaista meidän jo tuntemiin tapoihin.

Myyjän maksuvaikeuksista voit yrittää kysyä ko talon taloyhtiön (KÜ) pj:lta jos hän haluaa tehdä yhteistyötä ja sinulla on aikaa sopia tapaaminen. Jotkut pj:t tekevät mielellään yhteistyötä: se kodin omistaja saattaa olla jo asuntolainansa lisäksi velkaa myös ko KÜ:lle pakollisten ylläpitokulujen velkoina.

Nyt uuden asuntobuumin huipulla markkinat ovat polarisoitumassa vanhojen kotien & uusien kotien myyjiin yhä enemmän: löydät kotiselaimelta nykyisen tarkan markkinakuvan sekä voit myös:

Kaupan teko

Tallinnassa asunto- ja kiinteistökauppa solmitaan aina notaarin luona, jonne ilmestyvät myyjä, ostaja, virallisesti hyväksytty tulkki, välittäjä ja mahdollinen pankin lainan edustaja. Notaarin voit vaihtaa tai valita välittäjän suosituksesta piittaamatta vapaasti.

Ensikäynnillä sovitaan yleensä varsinaisen kaupanteon pvm ja notaari antaa sinulle firmansa pankkiyhteyden, jonne haluaa kauppasumman ennen kaupantekoa siirretyksi virallista leimattua kuittiaan vastaan. Lisäksi, sinun tulee osoittaa tulkki tai pyytää välittäjää etsimään sellainen paikalle jotta kaikki viroksi virallisesti laaditut kauppakirjan pykälät tulevat varmasti ymmärretyksi. Tulkkauspalvelun hinta liikkuu normaalisti haitarissa  n 30 -40 euroa. Hinta kannattaa vahvistaa ennakkoon ennen kaupankäyntitilaisuutta. Notaari haluaa toki oman siivunsa myös erikseen ja yleensä välittäjän palkkio on taas leivottu sisään sovittuun kauppasummaan myyjältä kuten Suomessakin.

Itse kauppatilaisuudessa notaari lukee läpi kauppakirjan kaikki pykälät + ehdot ja olettaa tulkin aina seuraavan perässä tekstiään. Riippuen tulkista näin ei aina käy automaattisesti: tulkkia kannattaakin patistaa tai ohjeistaa miten tarkasti haluaa kaikki pykälät suomeksi tilaisuuden alkaessa.

Kauppakirjaa käsiteltäessä erityisvaroitus suomalaiselle on:

  • kauppakirjaan on syytä kirjallisesti listata tarkkaan kaikki asuntoon jäävä myyjän irtaimisto. Esim, keittiökalusteet, tiskipöydän kansi, uuni, parketti, suihkukoppi, poreallas, yms.

Usein Tallinnassa kohtaa meitä suomalaisia, jotka ovat kauppansa jälkeen yllättyneitä miten jotkin Suomessa ”automaattisesti” asuntoon kuuluvat asiat ovat kadonneet kun sinne muutti sisään. Kauppakulttuuri on vaan erilainen ja kun sen tietää sen kanssa voi elää.

Standardi maksimiaika myyjälle / vuokralaiselle muuttaa ja siirtyä pois ostetusta asunnosta on yksi kuukausi kauppakirjan päivämäärästä. Tästäkin voi neuvotella ja se kirjataan osaksi kauppakirjaa. Tätä koskien kannattaa miettiä etukäteen minkä kokoisen sanktiosumman / päivä haluaa asukkaalta kauppakirjaan, joka ei suoriudu muuttamaan pois aikanaan. Yleensä myyjä tinkii tähän aika alhaista summaa, jonka voit nostatuttaa ylöspäin sopivasti.

Tällä hetkellä standardivuokrat asunnoista tuottavat keskimäärin n 4% pääomansa arvosta Tallinnassa / vuosi. Tähän voi peilata sanktiomaksun suuruutta aika kivasti.

Allekirjoittamastasi kauppakirjasta jää kirjallinen dokumentti sinulle, notaarille ja myyjälle, jonka jälkeen kauppa onkin sitova kaikkine ehtoineen.

Muutto ja pakolliset sopimukset

Useimmiten haluat ainakin veden, sähkön ja mahdollisen kaasun elämistä varten heti käyttöösi. Virossa on useimmissa kerrostaloissa vähän samanlainen As. Oy -malli kuin suomessakin: sitä vaan kutsutaan nimellä KÜ eli korterühistys. Normaalisti uuden kodin omistajan ilmestyessä tämä omistajien yhteisö alkaa kuukausittain automaattisesti laskuttaa sinua kiinteistön vedestä ja kaasusta sen mittareiden ja todellisten kulutuksien perusteella. Asunnossasi voi olla vesi, kaasu ja sähkömittari, jonka lukemat joka kuukausi toimitetaan KÜ:n pj:lle jollakin sovitulla keinolla.

Sähkösopimus pitää joka tapauksessa  itse solmia energiayhtiön toimistossa piipahtamalla tai tekemällä ne maan ID-kortilla suoraan netissä: Virossa voi valita erikseen sähkömyyjän (mm Eesti energia a ja 220 energia) ja fyysisen verkkotoimittajan (ts Elektrilevi) kuten Suomessa. Joskus myös kaasusopimus pitää erikseen solmia haluamansa kaasutoimittajan kanssa (useita markkinoilla) tai se on yhteissopimuksen takana ko KÜ:n ostamana koko talolle ts laskutetaan vastikkeessa kuukausittain.

Virossa ei useinkaan tunneta suomalaista isännöintimallia: kaikki asunnon kulutukset (lämmitys, kaasu, sähkö ja vesi) ynnätään KÜ:n toimesta sellaisenan kuin ne todellisuudessa tapahtuivat ja laskutetaan kuukausittain. Systeemi on läpinäkyvä & tehokas: joka kuukausi näet mihin menoeriin asunnon omistaminen oikeasti jyvittyy. Mikään isännöitsijä ei yritä budjetoida asuntovastiketta keskimäärin läpi vuoden vaan kesällä asuminen on halpaa kun lämmitystä ei tarvita ja talvella taas luokkaa kalliimpaa rakennuksen lämmitystarpeesta riippuen.

Useimmissa taloissa toimii myös talonmies joko oman talon jonkun omistajan tai naapuritalon osoitteesta. Talonmies taas laskuttaa palveluistaan suoraan KÜ:ta omista töistään sovitun mallin mukaan. Sinun ei tarvitse sopia mitään erikseen vaikkapa rappukäytävän tai autopaikkasi siivouksen hoidosta.

Onnistuneita kauppoja kaikille !

Asuntoportaalit netistä

Virossa on erittäin kehittyneet keskitetyt markkinoita seuraavat kiinteistöportaalit välittäjien yhteistuumissa toimivina kanavina. Tutustumisen arvoisia sivustoja ovat:

Näistä saa myyjien kuvan markkinoiden nykytilasta kun vaan jaksaa käyttää aikaa sivuilla.


Ei tähän liittyviä muita uutisia äskettäin.