Pankkien ihmelääkettä asuntobuumiin: vanha laina ostajalle huutokaupan kylkiäisenä

kirjoittaja

Innovatiivinen uusi tapa järjestellä Viron & Tallinnan kiinteistölainojen ongelmia on kaikessa hiljaisuudessa tuotu markkinoille: yhä useampia Tallinnassa myytävistä pakkohuutokaupan kiinteistöistä kaupataan nettohintaan, jonka sisällä siirtyy lainakiinnitys (viroksi ns ”hüpoteek’) samalla kertaa uudelle omistajalle ilman sen takaisin maksua omistajien vaihtuessa lainkaan. Tällä tavalla lainoittajat pyrkivät ehkäisemään kiinteistösalkkujen syntymistä maksukyvyttömiltä heille. Tästä jutusta löydät muutamia esimerkkejä malliksi nykymarkkinoilta huutokaupattavista asunnoista eli miten systeemi toimii tänään käytännössä.

Luksusneliö @Keldrimäe (virallinen koko huudatusilmoitus)

Kodin pakkohuutokauppaa neliölle Keldrimäellä valtavien myytävien uudistuotantojen keskeltä

Tässä kiinteistössä huutokaupattavan kiinnitysten yhteisarvo kodille on n 165 000 € (lainakorkoineen) kun taas asetettu minihuuto on n 34 671 €. Yhteisarvoa maksettavaksi muodostuu näin 199 671 €, josta siis koko m2-hinnaksi syntyy 1807 €/m2. Tätä voi peilata suoraan lähiössä toteutuneisiin kodin kauppoihin.

Kun tätä tilannetta vertaa vertaat huutokauppaa edeltäneeseen myyntiin sen listanneilta välittäjiltä saat hyvän kuvan miten tähän on tultu. Kodin kauppaa on käyty oheisen hinnoittelun mukaan.

Myynnin hintakehitys on venynyt kaus yli sen suosituksistaan isolle kodille

Pyyntöjä on tarkistettu n 10x alaspäin samalla kun myyntiaika on venynyt n 570 pv kun ihanneaika olisi tänään 184 pv (sin. palkki) eli 3-kertaiseksi. Lopulta on päädytty n 220 000 €:n nykyisille avoimille myynti-ilmoitusten tasoille useankin sitkeän välittäjän kautta. Vaikka talo on melko uusi (vm 2006) & pyyntö on n 10% plussalla ostajalle kauppa ei ole sujunut mm ympäristön valtavan uudistuotannon puristuksesta johtuen.

Huutokaupalle asetettu lähtöhinta tarjoaa siis n 55 000 €:n edun ostajalleen toteutuessaan lähtöhintaan vrt välittäjien julkiseen myyntiin. Suosituksen markkinahintaan (243 755 €) nähden taas etua syntyy peräti n 79 000 € nettona ko talossa. Arvoa on siis puristettu hyvin aggressiivisesti tässä alemmas uuden ostajan & omistajan eduksi. Riskin puolella erottuu mm Keldrimäen lähiössä viime keväästä laskeva m2-hinta sekä naapurilähiön Torupillin massiivisesti syksyyn ilmestyneet myymättömät upouudet kodit.

Peruskaksio @Kopli (virallinen koko huudatusilmoitus)

Normaalia kaksiota huutokaupataan Koplista "hypoteekin kera"

Siirtyvän kiinnityksen arvo tästä kodista uudelle ostajalle on n 9201 € (+ lainakorot) kun asetettu minihuuto on tänään 9150 €. Yhteishinnaksi maksuun tulee näin ollen n 18 351 € koko kodille mikä tuottaa neliöltä 412 €/m2. Lisäksi, velkaa as.oy:lle on maksamatta n 2239 €.

Tälläkään tasolla myytäessä huutokaupan toteutuminen ei ole kuitenkaan itsestään selvyys juuri Koplissa näinä aikoina kuten hidas myynnin kehittyminen osoittaa.

Huutokaupan myyntihinnan kehitys

Lähtöhintaa on tarkistettu 2x alemmas notaarin huudatuksen kestäessä samalla kun myyntiaika on nyt reilut 2x (ts 287 pv vs 119 pv) pitempi kuin normaalisti kaupat sulkeutuvat alueella. Vaikka ostajan etua on jo ruhtinaallisesti mukana on kauppa vaan pitkittynyt johtuen mm talon & naapuruston rähjäisestä luonteesta.

Tässä tapauksessa huutokaupan lähtöhinta tarjoaa ostajalle hyvää n 26 500 € kodin suositukseen nähden jos kaupat syntyy nykyiseen pyyntöhintaan seuraavaksi. Kun kaikki maksut ovat n 20 000 €, on tarjolla ostajalle siis hyvin aggressiivinen alennus. Koplin alueen suurin riski / odotus on sen kehittämisen aloittaminen jo paljon puhutun uuden asuinalueen osalta. Muiden lähiön kodin myyjien tunnelma on seuraava: lähiön hintatrendi on ennätyksellisesti noussut vuoden aikana samalla kun alkusyksy on viilentänyt m2-pyyntöjä kun nyt uusi ratikkalinja Kopliin saatiin valmiiksi & avatuksi.

Kiinteistökasinon karavaani kulkee

Tällä markkinajärjestelyllä – siirtää lainakiinnitys omistajalta toiselle – on suorat vaikutukset mm Tallinnan kuumana käyvään kiinteistöbisnekseen: kun uusia omistajia yhä tällä lailla löytyy ongelmallisten tilalle, niin koko lainasalkun yhteenlaskettu arvo jatkaa astetta pidempään turpoamistaan kaupungissa. Tämähän on rahoittajien intressi & valinta tietyille kodeille, josta jokainen voi veikata itse miten pitkään tätä kierrätystä voidaan jatkaa markkinoilla ennen kuin lopulta joudutaan supistamaan lainakantaa + lunastamaan lainoittajille itse fyysisiä kiinteistöjä.

Tällaiset halvat pakkohuutokaupat ovat nyt vuoden sisällä nousseet esiin lisää eli niiden määriä kannattaa seurata Tallinnassa varmasti.

Turvallista vai ei?

Onko ostajalla sitten mitään riskiä saadessaan  nimiinsä vanhan lainakiinnityksen entiseltä omistajalta? Periaatteessa ei kun huutokaupan järjestää laillistettu notaari, joka on kaikki velvoitteet tarkistanut & joutuu ne kertomaan myynti-ilmoituksessaan tarkasti virkaansa hoitaen.

Kuitenkin, ostajana kannattaa tarkistaa kahteenkin kertaan huutokaupasta siirtyvän maksettavan hinnan koko arvo (= voittajan huuto + lainakiinnitykseen kirjattu arvo ko hetkenä + muut velat).

Ne syyt miksi maksuvaikeuksiin on jouduttu voivat johtua toki markkina-arvon tippumisesta ko alueella, jonka vuoksi nykyomistajalta onkin oma maksuvalmius lisätä kysyttyä lainan lisätakauksia  pankille loppunut kesken. Tällainenkaan kauppa ei ole kovin kannattava, eihän?

Markkinatiedot tarjoaa

Suositushintalaskurin avaus Kalamajaan

Kotiselain auttaa sinua jopa talokohtaisesti tarkistamaan arvioidun markkina-arvon sen kodeille helposti pienen laskurin kautta niin, että huutokauppojen etu paljastuu nopeasti. Löydät sen avulla sekä lähiön hintatrendit että talokohtaisen kodin hinnan myyjän & ostajan silmin katsottuna juuri nykymarkkinaa peilaten.


Ei tähän liittyviä muita uutisia äskettäin.