Asuntojen hinnoittelulaskuri uusiutui & parani reilusti


Kotiselaimen asuntolaskuri on kokenut jälleen uuden sukupolven parannuksen, missä sekä sen hauska, nopea & interaktiivinen käyttö että taustalla toimiva täysin objektiivinen hinnoittelumenetelmä ovat parantuneet merkittävästi. Käymme tässä läpi muutaman pääkohdan näistä molemmista puolista tämän aivan upean hintalaskurimme peruspiirteistä.

Oivaltavaa pikku interaktiivisuutta

Asuntolaskurin ulkoasu (ts UX/UI) on parantunut siten, että se peilaa nyt automaattisesti visuaalisesti ja mielenkiintoisesta kunkin myynti- / ostotarjouksen tilannetta suoraan Tallinnan kartalle. Käytännössä jokainen myyntitilanne selviää vain muutaman painikkeen kautta heti suoraan kullekin kaupunginosalle.

Kun menet & avaat vaikkapa keskustan alueen kaikki aktiiviset myynnit voit hyvin välittömästi todentaa alueen minkä hyvänsä viikolta muuttuneen myynnin tarkan yleistilanteen seuraavasti.

Kodin myyntiin liittyvät naapurimyynnit hyvin vihreinä ostajalle poimittuna muuttuvien myyntien viikkolistalta (ts vasemmalta pikku ikkunasta + kannattavat aktivoitu)

Kokonaiskuva myynnistä markkinoilla on usein 2-värinen tähti, missä vastaavien lähimpien myyntien painotus näkyy joko myyjän hintaa tukevana vihreänä tai sen arvoa alentavana punaisena sakarana.

Tähden yleisväri siis kertoo nopeasti markkinan yleistunnelman valittua kutakin kodin myyntiä kohtaan.

Mitä vihreämpi siis tähti on sitä suhteellisesti reilumpaan käypään myyntihintaan on myyjä / välittäjä kodin listannut markkinoille alueellaan ja päinvastoin taas punaisen sävyn osalta.

Ostajan / sijoittajan kannattaa hakea vihreitä tähtiä kotiselaimen kartalta.

Toki tarkempikin tulkinta on näppärää & helppoa suoraan kuvasta:

  • Jokaisen tähden sarakan paksuus ilmaisee valitun vertailtavan naapurikodin vaikuttavuutta joko nostaen / heikentäen markkinaehtoista myyntihintaa
  • Kukin sakara sisältää oman painotusleiman, josta näkyy vastaavan myynnin nettovaikutus myös €/m2 arviona ylemmäs / alemmas
  • Tähden suuntautumisesta johonkin tiettyyn suuntaan kertoo suoraan missä päin ja miten kaukana ovat enemmistönä ne samanlaiset muut kilpailevat kodit
  • Sakara sisältää tarkat tiedot aina toisesta vertailtavasta kodista perustietoineen, mikä aukeaa ketterästi esiin sen sakaraa koskettamalla
Vertailtavan myyntikodin nettovaikutus (+6,1% | +21 €/m) ja aivan viimeinen viikkohinnoittelu sen myyjältä

Myyjän ja ostajan käyvät markkinahinnat

Hauska & tarkka hintalaskuri aivan koko talolle on heti myös automaattisesti käytösässi kun löydät sen mielenkiintoisimman myyntitarjouksen yhdellä painalluksella. Siitä näkee yhdellä nopealla silmäyksellä missä kohtaa pyyntö nyt on ostajan & myyjän käyvästä hintahaarukasta.

Hintalaskurin näkemys myynnistä kun tilanne on hyvin suotuisa ostajalle

Tässä esimerkissämme hintalaskuriin avatusta kuplasta selviää miten myyjän pyyntö (199 500 €) on jo alle tälle isolle kaksiolle sen peruspiirteistä johdetun käyvän hinnan (221 568 €). Nämä havainnot on sopivasti alleviivattu esiin sen omalla symbolillaan (punainen sydän) esiin ostajan ja investoijan hyväksi.

Visuaalinen nopea & tehokas asuntomarkkinan selaus on todella helppoa automaattisten tähtien kautta ja siirtyminen myynnistä toiseen todella nopeaa & vaivatonta.

Kokeile, testaa & varmistu …

Hintalaskurilla voit myös vapaasti kokeilla ja nähdä miten arvostukset muuttuvat kun haluaakin ostaa / myydä samasta talosta eri kokoisia ja kerroksissa sijaitsevia koteja. Hinnoittelun koko tähti piirtyy heti aina uudelleen pyydettyjen uusien tietojen mukaisesti automaattisesti sen myyntiympäristön mukaan.

Neutraali markkinapohjainen hinta-arvio

Hinta-arvioiden taustalla kullekin tähdelle on melko moniulotteinen täysin objektiivinen laskenta, joka ottaa huomioon kunkin aktiivisen myynnin markkinaympäristön tilanteen aina samalla lailla & tasapuolisesti – sekä ostajalle että myyjälle.

Markkinapohjainen myyjän pyyntöhinta

Menemättä liian teknisesti syvälle tässä arvostusmallin toimintaa voidaan sen toimintaa kiteyttää niin, että siinä otetaan huomioon aluksi nämä kaksi perustekijää myyjän pyynnölle:

  • Samankaltaisimpien avoimien myyntien paikannus & tunnistus
  • Kaikkein lähimpien myyntien valinta suhteessa myyntitarjoukseen

Näillä perustekijöillä painotetaan tärkeyttä suhteessa juuri katseltuun myytävään asuntoon ja merkitään painoarvot esiin kartalle nähtäväksi mistä muodostuu tähtikuvio.

Kun nämä tärkeimmät suodatetut nettopainotukset ynnätään yhteen (ts €/m2 tasoilla) vertailtavaan kotiin (/listauksen myyntitarjoukseen) saadaan esiin ko kodin myyjän käypä myyntihinta juuri ko markkinatilanteessa.

Käyvät myyntihinnat kertovat siis vertailtaessa suoraan myyjän / välittäjän kaupallisista haluista joko kerätä premium:a yli oman markkinan normaalin tai houkutella kilpailijoitaan enemmän kiinnostuneita ostajia puoleensa reilun & alemman hinnoittelun kautta.

Käyvästä myyntihinnasta sopivaan ostohintaan

Ostohinnan jalostaminen esiin tapahtuu aina edellisestä käyvästä myyntihinnasta lähtien tavalla, joka perustuu näihin lisätietoihin:

  • Toteuneiden kauppojen viimeisimpiin m2-keskihintoihin alueittain
  • Nykyiseen kaupunginosan m2-keskihintaan sen markkinoilla
  • Valitun talon tiettyihin ominaisuuksiin (mm rakennusvuosi, materiaali ja kerrosten lkm)
  • Viimeaikaisimmat myyntilistausten sulut juuri samantyylisistä kodeista ja niiden viimeinen näkynyt julkinen päätöshinta markkinoilla

Tässä tärkeässä vaiheessa karkeasti segmentoituvat erilleen myös uudistuotannon ja vanhojen kotien markkinat kaikkein selvimmin, koska näiden hintaerot ovat myös nousseet ennätyskorkeille tasoille sodan alun jälkeen nyt vuonna 2022.

Käypä ostohinta on vain looginen lisälaskenta jo käypään neutraaliin myyjän markkinahintaan päälle ja aina samalla lailla aikaan saatu arvostustaso.

Karkealla tasolla laskennasta voidaan tässä kohtaa lisätä, että teknisesti sekä käypä myyntihinta ja ostohinta ensin aina yhdistyvät toisiin niiden sen hetkisten m2-keskihintojen kautta. Painottamalla sitten toteutunutta ostohintaa sopivasti mm talon ominaisuuksien arvolla markkinoiden myyntitarjouksista löytyy se markkinapainotteinen hyvä arvio myös ostajan puolelle.

Lopputuloksena on täysin automaattinen & neutraali arviointimenetelmä (ns AVM-malli), joka sekä ottaa huomioon markkinan nykyisen hinnoittelutilanteen että toteutuneiden kauppojen normaalit alennukset kutakin myyntitilannetta aina tarkasti seuraten.

Markkinapohjainen sopiva ostohinta on siis oikein hyvä ohjenuora ostoa / investointia asuntoon harkitsevalle, mutta ei mikään ”viimeinen totuus”: jokainen asunto kun on yksilö jonka kunto, muoto, yms seikat vaikuttavat aivan viime kädessä ostajan päätökseen.

Ilmaisen kodin hintalaskurin tarjoaa

Kotiselain auttaa asuntokaupan päätöksenteossa sekä ostajaa että myyjää tuottamalla puolueettoman (= emme myy agenttina asuntoja / halua vaikuttaa hintoihin) automaattisen arvion sopivista hinnoista suurimmalle osalle Tallinnan nyt listatuista myyntikodeista.

Sopivan osto- / myyntikohteen löydyttyä voit myös nopeasti ja tehokkaasti luoda oman sitovan avoimen osto- / myyntitarjouksen älysopimuksen muodossa lohkoketjuun käyttäen tähän MetaMask -lompakkoa ja sopivaa vakaavaluuttaa. Tuemme myös ilmaiseksi avoimien riskittömien testisopimusten käyttöä niiden omaksumiseen.

Hintalaskuri valmiina uuden älysopimuksen luontiin palvelutilaajalle (alin sininen painike) lohkoketjuun

Palvelun kk-tilaajana saat käyttöön sekä täyden paketin erilaisia älykkäitä lisäominaisuuksia että rajoittamattoman mahdollisuuden luoda omia osto- / myyntitarjouksia lohkoketjuun helposti & tehokkaasti.